Parfois perçue comme une classe d’actifs confidentielle, la forêt intéresse un nombre croissant de familles et d’épargnants. Intermédiaires financiers et sociétés de gestion leur proposent d’investir en direct ou via des groupements forestiers d’investissement (GFI). Si les avantages sont nombreux, ce placement durable comporte également des risques.
Pour Edouard Herbo, cofondateur de Keepers, un multi-family-office qui accompagne vingt-et-une familles dont les avoirs dépassent les 100 millions d’euros, « la forêt, c’est le plus beau des placements ». Ce passionné de nature partage d’emblée son enthousiasme pour cet investissement durable par excellence : « Dès qu’une nouvelle famille nous rejoint, nous mettons en avant le côté tangible de cet investissement auquel ses membres sont souvent sensibles. Il arrive que des patrimoines de plusieurs centaines de millions d’euros ne soient constitués que d’écritures comptables sur des livres de banques si l’on exclut la résidence principale ». Selon lui, la forêt devient un élément de plus en plus central dans les allocations : « Les gens sont en quête de sens. Si la première génération a tendance à se concentrer sur l’accumulation du capital, les suivantes souhaitent le rendre utile ».
Laisser une trace« Transmettre une forêt, c’est se donner plus de chance de laisser une trace, de maintenir cet actif noble dans le patrimoine familial. Les enfants et les petits enfants seront plus enclins à céder un portefeuille d’actions ou un actif financier », ajoute Thomas Cardinael, family officer chez Keepers. Dans un monde où les investisseurs prêtent une attention croissante à la protection de l’environnement, la forêt s’impose également comme une opportunité attrayante et même un outil efficace contre le réchauffement climatique. Elle participe aux objectifs de développement durable (ODD) de l’Onu. « Les forêts jouent un rôle crucial dans la captation de carbone et la régulation climatique, avec des températures plus fraîches que dans les zones non boisées. Elles abritent 80 % de la biodiversité terrestre et filtrent 80 % de l’eau potable mondiale », mentionne Jonathan Dhiver, fondateur de Meilleur-GF.com, une plate-forme d’investissement dans les groupements forestiers. La forêt coche aussi la case sociale pour compléter des critères ESG, de plus en plus incontournables. En France, l’industrie du bois et de la forêt emploie quatre cent cinquante mille personnes (avec de nombreux postes à pourvoir), soit plus que le secteur automobile.
31 % du territoire de la métropoleElle revêt également une importance stratégique et économique. La forêt française, qui a doublé de superficie depuis 1850, occupe 31 % du territoire de la métropole (soit dix-sept millions d’hectares). Elle absorbe 21 % des émissions de CO2 du pays. 75 % de la surface des forêts françaises appartiennent à des intérêts privés, alors que 25 % sont gérés par l’ONF (Office national des forêts). « Face aux enjeux de décarbonation à horizon 2030, les promoteurs immobiliers ont intérêt à recourir au bois plutôt qu’aux seuls béton et acier pour atteindre leurs objectifs de réduction d’émission de CO2. C’est vrai pour le logement comme pour les bureaux, assure Gilles Grenouilleau, directeur associé de la société de gestion France Valley. Aujourd’hui, tous les projets de construction prévoient une part significative de bois, qui brûle moins vite que l’acier ne fond et que le béton n’explose. » « Les normes de construction et d’urbanisme, comme la RE2020, prévoient un minimum de 20 % de matériaux bio-sourcés », souligne Thierry Gaiffe, directeur général de Fiducial Gérance jusqu’en juillet dernier, avant son départ à la retraite. Renouvelable à l’infini, le bois occupe par ailleurs une proportion croissante de la consommation d’énergie. « Les poêles à bois émettent du C02, mais en plus faible quantité que le gaz naturel. Même les vêtements ou les écrans de smartphone seront de plus en plus fabriqués avec de la cellulose de bois », complète Gilles Grenouilleau.
Quel rendement ?Investir dans des forêts reviendrait donc à se positionner sur un actif d’avenir. Qu’en est-il des rendements ? S’ils varient en fonction des années et du rythme de coupe des arbres, ils restent contenus dans une fourchette de 0,5 à 2 %, en comptant les revenus de la chasse. « Il ne s’agit pas d’un produit de rendement, mais de capitalisation sur le long terme, au moins vingt ans », rectifie Thierry Gaiffe. Rehaussée chaque année, la valorisation n’est toutefois pas calculée en fonction du cours spot des arbres. Elle suit une tendance lissée dans le temps. Sur les vingt dernières années, le prix d’un hectare de forêt a progressé de 3 % en moyenne en France. Avec l’inflation, la hausse s’accélère depuis trois ans. Selon la Fédération nationale des Safer (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural), les prix ont crû de 5,2 % en 2023 toutes forêts confondues, un hectare (ha) se négociant désormais à 4 750 euros en moyenne. L’organisme note toutefois des disparités significatives selon les surfaces : « La hausse du prix des forêts de 1 à 10 ha reprend timidement en 2023 (+ 0,4 % à 3 530 €/ha) après une baisse en 2022 (- 5,8 %). A l’inverse, le prix des forêts de 10 à 25 ha décroît de 12 % cette année (contre 3 % de hausse l’an passé), repassant sous le seuil de 4 000 €/ha. Le prix des forêts de plus de 25 ha bondit en revanche de 10,3 %, après avoir déjà gagné 10,2 % en 2022, atteignant ainsi un nouveau record, à 5 800 €/ha ». De nombreuses petites parcelles sont à vendre, mais les lots de plusieurs centaines d’hectares sont rares et convoités par les institutionnels comme les compagnies d’assurance, qui doivent atteindre des objectifs d’investissement responsable.
Source de revenus alternative
Le verdissement de l’économie procure également une source de revenus alternative. « Les entreprises polluantes peuvent désormais acheter des crédits carbone aux propriétaires qui s’engagent, en contrepartie, à ne pas couper leurs arbres ou à adopter des méthodes de sylviculture durables », souligne Edouard Herbo. « Et à l’avenir, des crédits biodiversité pourraient être introduits, récompensant les efforts de restauration », anticipe Jonathan Dhiver. Il faut toutefois tenir compte des frais et d’une commission de souscription des fonds d’environ 10 %, dont la moitié revient au distributeur. Ces montants servent à rémunérer les équipes et à verser les frais de notaire. Les commissions de gestion, qui ne font pas l’objet de rétrocessions, se limitent à environ 0,5 % par an. Autre avantage de cet actif simple, peu volatil et sans effet de levier : la décorrélation avec les actifs traditionnels, comme les actions, les obligations et même l’immobilier, alors que les SCPI subissent une vague de décotes depuis dix-huit mois à deux ans. « Quelle que soit l’évolution de l’économie ou des indices boursiers, les arbres poussent tous les jours », illustre Nicolas Nugue, associé-gérant chez Hérès Patrimoine. Ses promoteurs attribuent également à la forêt des vertus de protection contre l’inflation, alimentée par les matières premières et l’énergie. « Le bois, c’est une matière première et c’est de l’énergie », compare Gilles Grenouilleau. Mais alors comment investir ? Première option : l’investissement en direct, à condition de disposer d’une fortune conséquente. « Un patrimoine minimum de 50 millions d’euros est requis, en partant du principe qu’une diversification adéquate nécessite d’y consacrer 5 à 10 % de ses avoirs au maximum, et sachant qu’un hectare de forêt coûte entre 5 000 et 10 000 euros en France », calcule Jonathan Dhiver.Recherche de plaisir
« A partir de ce niveau de patrimoine, les familles recherchent du plaisir et du “direct”, quelles que soient les classes d’actifs », indique Edouard Herbo. « Nous les accompagnons sur les solutions les plus pures en évitant les intermédiaires. Ces grandes familles préfèrent les forêts d’une superficie supérieure à cent hectares », complète Thomas Cardinael. La forêt française étant très morcelée, cela représente moins de deux cents transactions par an sur ce type de parcelles. En direct, la forêt est donc difficile d’accès. Les parts de groupements forestiers d’investissement (GFI) sont le format le plus adapté pour les particuliers. Ce véhicule n’est autre que la version moderne et accessible du vieux groupement foncier forestier (GFF ou GF) qui permettait, depuis 1954, d’investir en forêt sans la détenir en propre. Créés en 2019, les GFI sont à la forêt ce que les SCPI sont à l’immobilier. Associées à des dépositaires, ces sociétés civiles à capital variable démocratisent l’accès à cette classe d’actifs, grâce à un visa de l’AMF (Autorité des marchés financiers). « Le GFF ne réalise pas d’appel public à l’épargne et n’a pas le droit à la publicité. La responsabilité des associés ne se limite pas aux apports. Bref, c’était un produit archaïque qui fonctionnait bien dans un univers familial, mais qui n’est pas adapté à la distribution et à la gestion de patrimoine », souligne Gilles Grenouilleau. Dépouillé des inconvénients du groupement foncier forestier, le GFI permet aux épargnants d’investir à partir de 1 000 euros dans des forêts gérées. Et, comme dans une gestion de portefeuille en bon père de famille, la règle d’or est la diversification : « Cette forêt papier donne accès à des forêts variées en termes d’essences, de localisations et de sylvicultures. Il est crucial de mutualiser ses investissements à travers plusieurs supports et sociétés de gestion, chacune d’entre elles ayant sa propre philosophie sylvicole », indique Jonathan Dhiver. « Nous n’investissons jamais dans des forêts industrielles et mono-essence comme dans les Landes. Sur nos parcelles, nous préférons mélanger les essences sur des forêts à couvert continu », confirme Thierry Gaiffe.
Carte animéePour chaque GFI, les détenteurs de parts connaissent la composition précise du patrimoine forestier. « Sur notre site Internet, une carte animée répertorie toutes les forêts des fonds », indique Gilles Grenouilleau. Un bulletin trimestriel leur est adressé et ils peuvent assister chaque année à une assemblée générale. Une petite dizaine de sociétés de gestion, souvent issues de l’immobilier, se partagent ce marché en croissance. Parmi les principaux gestionnaires, France Valley et son GFI Patrimoine affichent un fort dynamisme. Fondée en 2013 par Guillaume Toussaint et Arnaud Filhol, France Valley gère plus de 4 milliards d’euros, dont un peu moins d’1 milliard en forêt et 3 milliards d’euros sous forme de SCPI. L’an dernier, le fonds de capital-investissement Charterhouse Capital Partners LLP a rejoint son capital. « Le GFI France Valley Patrimoine, notre principal fonds qui compte 400 millions d’euros d’encours, s’est revalorisé de près de 17 % en trois ans. Sur près de 240 millions d’euros levés en 2023 sur le marché français des fonds collectifs forestiers, nous avons collecté 221 millions d’euros. Nous réalisons environ 90 % de notre collecte auprès de CGP, family offices et banques privées. Nous gérons également des fonds dédiés pour des mutuelles et des fonds propres de banques », détaille Gilles Grenouilleau. Autre acteur de référence : la Société forestière. Cette filiale de la Caisse des dépôts (CDC) est le premier gestionnaire d’actifs forestiers en France, avec un parc de plus de trois cent mille hectares. 60 % sont gérés pour le compte d’institutionnels, dont CDC et CNP Assurances, mais aussi d’autres assureurs, des caisses de retraite et des gestionnaires d’actifs. Forte de ce savoir-faire, la Société forestière a déployé une offre à destination des particuliers, pour les 40 % restants, avec une trentaine de groupements, dont GFI Symbiose, un fonds article 9 au sens de la réglementation SFDR, lancé l’an dernier. Mais elle reste étonnamment discrète sur cette activité, malgré quelques velléités de sortir du bois.
Empreinte historique et diversification
Outre ces deux leaders, plusieurs intervenants animent le marché, avec une empreinte historique plus ou moins ancienne ou dans une optique de diversification de leur cœur de métier immobilier. « Cela traduit un intérêt de plus en plus marqué des clients patrimoniaux soucieux de diversifier leur patrimoine et d’optimiser leur transmission », se réjouit Nicolas Nugue. Plus dynamique que par le passé, Fiducial Gérance gère des GFF depuis les années 1980. Ils représentent 5 % des 2 milliards d’actifs gérés pour l’essentiel sous forme de SCPI. « Notre spécificité est de maîtriser toute la chaîne de valeurs, depuis les équipes internes pour l’entretien des forêts jusqu’à la rédaction des plans simples de gestion, qui détaillent la feuille de route pour les vingt prochaines années », décrit Thierry Gaiffe. Si le portefeuille initial était composé uniquement de GFF, deux GFI, baptisés Forecial, sont aujourd’hui commercialisés : « Nous gérons cinquante forêts, contre trente-six en 2021 pour un total de six mille hectares, Notre projet pour 2025 est de transformer nos six GFF en un seul GFI ». Amundi, Epicure AM, Vatel et Sogenial comptent aussi parmi les gérants de GFI. Cette dernière s’est lancée récemment dans l’investissement forestier, avec son groupement CœurForest. A l’automne dernier, Dôm Finance a également annoncé la naissance de Dôm Régénération, son premier GFI qui complète sa gamme de fonds traditionnels (actions, obligations, fonds diversifiés). Si vert et séduisant soit-il, ce placement n’est pas dénué de risques, et en premier lieu celui de liquidité. Comme pour tout placement non coté, l’investisseur doit savoir que sa mise ne sera pas disponible sur-le-champ, ni même à court terme. « La liquidité d’Amundi Investissement Forestier n’est pas garantie par la société de gestion. Les souscriptions compensent les rachats. Si les demandes sont en attente depuis plus de deux mois, un marché secondaire peut-être instauré selon les règles définies dans la note d’information », indique la société de gestion sur la fiche commerciale de son GFI. Les fonds doivent donc conserver une poche disponible pour la gestion courante, les imprévus ou le rachat des parts des associés. « Nous gérons la liquidité en deux étapes. Toute nouvelle souscription sert en priorité à rembourser un investisseur qui souhaite sortir. Par ailleurs, nous ne faisons pas entrer de grands institutionnels dans les GFI réservés aux particuliers pour éviter les éventuelles décollectes très importantes », explique France Valley. Cette mésaventure est arrivée à de nombreuses SCPI. A cet égard, les GFI les mieux pourvus sont à privilégier. « Comme pour les SCPI, il n’y a pas de liquidité garantie sur ce produit. Cependant, le dynamisme de la collecte chez les opérateurs de premier ordre permet d’assurer une liquidité de marché pour un client ou ses héritiers souhaitant revendre leurs parts », explique Nicolas Nugue.
La contrainte de la liquidité
Cette contrainte crée également un dilemme, car l’abattement Monichon (cf. encadré sur la fiscalité page suivante) propre à cet investissement, s’applique sur la valeur des terrains boisés et non la trésorerie ou aux autres actifs du groupement. Comme les liquidités nécessaires ne bénéficient pas de l’avantage fiscal, il convient donc de les limiter en évaluant précisément les besoins en trésorerie. Les catastrophes naturelles, comme les tempêtes, constituent également un risque majeur pour les propriétaires de forêts, même s’ils peuvent être assurés. « Véritable menace, l’adaptation des forêts au changement climatique commence à inquiéter les propriétaires. Des pans entiers de la forêt française peuvent être détruits par des phénomènes, comme des stress hydriques, avertit Edouard Herbo. Si la forêt rassure, elle est aussi potentiellement en danger, même si l’Etat s’attelle au sujet pour éviter des dégâts irréversibles, en espérant qu’il ne soit pas trop tard ». Un rapport publié en 2023 par l’Académie des sciences tirait la sonnette d’alarme : « Le changement climatique met en péril les ressources forestières et leur contribution attendue pour préserver la biodiversité, favoriser le développement rural et la bioéconomie, renforcer la production de bois, assurer le bien-être sociétal et équilibrer le bilan carbone de la France. Les enjeux sont considérables, et l’orchestration des mesures à prendre s’avère délicate en raison de la diversité des attentes de la société », met en garde le document. France Valley se veut néanmoins rassurant sur le sujet des incendies : « Il y a un siècle, deux cent mille hectares brûlaient chaque année en France. Dans les années 1980, le total se limitait à vingt mille hectares par an. En 2022, il y a eu une augmentation importante en raison d’un manque d’entretien des barrières coupe-feu en Gironde, mais le rythme actuel se limite à environ dix mille hectares par an ». Enfin, il faut tenir compte du risque phytosanitaire, c’est-à-dire des maladies dont les arbres peuvent être victimes. Face à toutes ces menaces, les groupements forestiers d’investissement, investis dans plusieurs forêts et plusieurs espèces d’arbres, constituent un rempart naturel en diversifiant les risques.
