Il y a quatre ans, Meilleurtaux lançait une activité en BtoB dénommée Meilleurtaux Business Solutions pour accompagner les professionnels du patrimoine dans le financement des projets immobiliers et patrimoniaux de leurs clients. Entretien avec Thomas Bostock, directeur des partenariats immobiliers et responsable du crédit professionnel.
Investissement Conseils : Pourriez-vous nous présenter votre offre destinée aux conseils en gestion de patrimoine ?Thomas Bostock : La division Meilleurtaux Business Solutions a été créée en 2021 pour permettre aux conseillers en gestion de patrimoine de devenir MIOBSP (mandataire d’intermédiaire en opérations de banque et services de paiement, ndlr) de Meilleurtaux. En devenant nos partenaires, ils accèdent à notre outil en mode SaaS ce qui leur permet de monter à distance les dossiers de financement de leurs clients. Parallèlement, ils s’appuient sur une équipe dédiée de six personnes basées au siège pour rechercher le partenaire bancaire le mieux positionné pour répondre à leur demande et qui sont accompagnées par notre cinquantaine d’analystes basés à Lille. Pour les conseillers en gestion de patrimoine, Meilleurtaux Business Solutions leur permet d’offrir un service additionnel à leurs clients en accédant à l’effet de levier du crédit, tout en conservant leur cash. En aucun cas, nous n’intervenons en direct avec leurs clients, sauf si le professionnel souhaite que nous l’accompagnions en rendez-vous. Justement quelles typologies d’opérations peuvent-ils financer à vos côtés ?Il s’agit principalement du financement de l’acquisition de parts de sociétés civiles en placement immobilier (SCPI) qui représente 60 % de notre activité, mais aussi d’une résidence principale ou d’un investissement locatif (environ 30 % de notre activité). Plus récemment, notre offre s’est élargie avec le prêt de trésorerie hypothécaire et le prêt viager hypothécaire qui jouent pour 10 % de nos dossiers, notamment dans l’optique du transfert générationnel de la richesse. S’agissant des SCPI, nous collaborons avec quatre établissements bancaires spécialisés, et nos équipes peuvent orienter les demandes vers les banques pouvant répondre aux stratégies mises en place par nos partenaires, du financement simple de SCPI en direct en pleine-propriété aux opérations en démembrement de propriété ou via une société civile. Pour l’investissement locatif, toutes les stratégies sont également envisageables : en direct, via une société civile immobilière, entre autres, ainsi que dans tous les dispositifs fiscaux (location meublée professionnelle, loi Malraux, dispositif des monuments historiques, déficit foncier, etc.) via des équipes spécialisées dans ces domaines. Enfin, le prêt de trésorerie hypothécaire permet aux clients de mener une opération patrimoniale ou personnelle via un effet de levier sur un actif immobilier sur lequel ils n’ont plus, ou quasi plus, d’encours de crédit. Il peut s’agir de permettre au client d’effectuer un nouvel investissement ou encore de réaliser une donation à un de ses proches. Une enveloppe allant jusqu’à 60 % de la valeur du bien pourra ainsi être empruntée. Pour les conseillers, cela est un excellent moyen de répondre aux attentes de ses clients tout en protégeant ses encours. Quant au prêt viager hypothécaire, la logique est la même, mais il s’adresse à une clientèle plus âgée, entre soixante-dix et quatre-vingt-dix ans, donc avec un taux de crédit plus élevé. De façon plus marginale, nous sommes également présents à côté des cabinets de gestion de patrimoine pour des opérations de prêt professionnels, des TPE, PME et professions libérales. Deux personnes sont dédiées à cette activité. Par ailleurs, si cela est moins fréquent, nous pouvons également intervenir pour la renégociation de prêts immobiliers (pas pour les SCPI). L’opération est envisageable dès lors que l’écart de taux est d’au moins 100 points de base et qu’il reste encore au moins huit à dix ans de crédit. Le coût de financement peut être ainsi optimisé et cela aussi est vu comme un conseil pertinent délivré par le conseiller en gestion de patrimoine à ses clients. De même, nous pouvons accompagner nos partenaires dans la recherche du meilleur tarif en matière d’assurance-emprunteur. Dans certains cas, le coût peut être divisé par deux !Quel est le modèle économique de votre partenariat avec les cabinets de gestion de patrimoine ?Nous partageons à 50/50 le pourcentage de nos honoraires de courtage qui sont le plus souvent basés sur le montant du prêt à obtenir.
Quel regard portez-vous sur le marché immobilier actuel ?L’investissement en parts de SCPI continue d’attirer la clientèle de nos partenaires, qui reste attirée par la pierre, mais ne souhaite pas investir dans l’immobilier physique traditionnel (meublé ou nu qu’il soit ancien ou neuf), notamment car les valorisations sont restées élevées. La pierre-papier à crédit attire également la nouvelle génération d’investisseurs en phase de constitution de son patrimoine. Avec la baisse des taux, l’écart entre le rendement de la pierre-papier et des taux (entre 4 et 5,15 % actuellement pour le financement de parts de SCPI en fonction de la durée et de la situation du client) va redonner encore davantage de souffle à ce marché. Par ailleurs, si les prix restent à des niveaux très élevés, certains investisseurs saisissent des opportunités sur le marché physique car il existe toujours des opportunités sur des cas de vendeurs ayant des besoins de liquidités. De même, nous avons de plus en plus de marques d’intérêt sur les prêts viagers hypothécaires et les prêts de trésorerie hypothécaires.Quels sont les objectifs de Meilleurtaux Business Solutions à moyen terme ?Depuis douze mois, nous connaissons un beau développement que la pente descendante des taux va nous permettre d’accélérer. Actuellement, nous collaborons avec cent-cinquante cabinets, dont quelques belles structures, comme L&A Finance. Soixante-dix de ces cabinets partenaires sont considérés comme actifs, c’est-à-dire avec lesquels nous réalisons au moins un dossier de financement chaque mois. Des partenariats ont récemment été mis en place, notamment avec François Premier pour l’investissement dans l’ancien, mais aussi la plate-forme iSelection depuis quelques mois. D’ici deux à trois ans, notre volonté est de réaliser un volume annuel de crédit de 200 millions d’euros avec les professionnels du patrimoine, notamment en développant des partenariats avec des structures d’envergure nationale.
