Déjà connue dans le domaine du private equity via ses opérations de capital-croissance et capital-développement auprès d’entreprises françaises et européennes, la société de gestion est passée à la vitesse supérieure en lançant une gamme de fonds de capital-investissement immobilier composée d’un FCPR grand public et d’un FPCI destiné à des investisseurs qualifiés.
Connaissez-vous Brach ? C’est une ligne d’hôtels détenus par un groupe très ambitieux positionné sur le segment haut de gamme lifestyle. L’ouverture de son nouvel établissement à Madrid est accompagnée par une poignée de fonds d’investissement parmi lesquels on trouve Inter Immo et Capital Immo récemment mis sur le marché par Inter Invest Capital.
L’établissement de Madrid sera du même type que celui de Paris : un hôtel lifestyle qui outre les prestations d’hébergement propose une offre de services haut de gamme tels qu’un restaurant gastronomique, un club de sport avec piscine, une pâtisserie, un rooftop… bref un lieu de vie équilibré entre bien être et art de vivre.
« Ces établissements s’adressent aussi à une clientèle non hébergée, locale et internationale, où on peut venir passer 3 nuits ou 2 heures, le temps d’un verre, d’un diner ou pour profiter du club de sport » témoigne Guillaume Donnedieu de Vabres, Directeur Gérant chez Inter Invest Capital. Pour ce type d’hôtel 5 étoiles haut de gamme, il est fait appel à des architectes et designers d’envergure internationale tels que Philippe Starck, John Whelan, Jean-Louis Deniot ou encore Tristan Auer.
Le timing est-il bien choisi pour investir dans l’hôtellerie alors que la pandémie a pratiquement mis le secteur à l’arrêt ? Guillaume Donnedieu de Vabres voit plutôt cela comme une opportunité : « au contraire, la période actuelle fait ressortir la capacité des entrepreneurs du secteur à montrer leur agilité et à lancer des projets pour bénéficier au mieux du rebond à venir de l’activité. Le Brach Madrid, qui ouvrira d’ici 2 ans, sera positionné sur un segment où il y a aujourd’hui un vrai déficit d’offre ».
Surtout le FCPR Inter Immo et le FPCI Capital Immo ne sont pas des fonds de capital-investissement immobilier uniquement spécialisés sur l’hôtellerie et le tourisme !
Ces 2 véhicules chassent les opportunités et les montages à forte valeur ajoutée. Il peut s’agir d’un actif hôtelier, mais aussi de financement de projets de promotion immobilière, de marchands de bien avec des opérations courant sur 12 à 18 mois, ou encore l’accompagnement de groupes de résidences services, voire de coworking et autres modèles innovants. A chaque fois, il faut savoir saisir les bonnes opportunités ; et les analyser rigoureusement.
Deux véhicules complémentaires
D’où le format de FPCI retenu pour le véhicule Capital Immo : un support réservé aux investisseurs professionnels ou dits « qualifiés », c’est-à-dire des particuliers en capacité d’investir au minimum 100.000 euros dans l’opération sans que cela ne déséquilibre le reste de leur patrimoine financier.
On l’a compris, ce type de véhicule qui a vocation à investir partout en Europe, s’adresse à une clientèle haut de gamme en recherche de diversification sur du non-coté, dans une logique de moyen-long terme : ce Fonds Professionnel de Capital investissement est en train de se constituer un portefeuille de participations dans des sociétés actives sur le secteur de l’immobilier (marchands de biens, réhabilitation, promotion immobilière) ou de l’immobilier géré (sociétés exploitant commercialement des actifs immobiliers : hôtellerie, hôtellerie de plein air, résidences avec services, nouveaux usages immobiliers, coworking, etc.). Avec, une caractéristique qui n’est pas négligeable, une fenêtre de liquidité trimestrielle… dès 5 ans après sa constitution.
A l’inverse, le FCPR Inter Immo qui s’adresse aussi à des investisseurs en quête de diversification dans le private equity, est un produit très accessible, dès 3.000 euros.
Si les 2 véhicules peuvent ponctuellement intervenir sur les mêmes dossiers, ils ne sont pas pour autant substituables, mais au contraire complémentaires. Ainsi le FCPR s’apparente à un fonds mezzanine avec une majorité d’opérations qui seront réalisées en obligations convertibles. De son côté, le FPCI Capital Immo est éligible à l’apport-cession et sera donc investi essentiellement en actions.
A l’heure où les marchés actions affichent un certain niveau de cherté, se positionner sur le non-coté et l’immobilier apparaît comme une approche judicieuse de diversification… à condition de bien intégrer les contraintes de liquidité propres à ce type de véhicule.
P.H. Holter
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