L’immobilier de tourisme sur sa lancée

L’immobilier de tourisme résiste aux crises, soutenu par une forte demande nationale et internationale. Si la pierre-papier reste le vecteur d’investissement le plus accessible, les résidences de tourisme n’ont pas dit leur dernier mot et renouvellent leur offre pour élargir et fidéliser leur clientèle. En revanche, la rentabilité du meublé de tourisme, mise à mal par les nouvelles restrictions, pose aujourd’hui question. 

L’année 2024 a confirmé la solidité du secteur hôtelier français, avec plus de 2,5 milliards d’euros de transactions totalisées. Dans une année marquée par les Jeux olympiques et paralympiques, le 80e anniversaire du Débarquement ou encore la réouverture de la cathédrale Notre-Dame à Paris, le taux d’occupation s’est établi à 66 %, une performance en recul d’un point par rapport à 2023, mais compensée par un prix moyen en évolution de + 3 % (122 euros) permettant au RevPAR (revenu par chambre disponible) d’atteindre 81 euros (+ 2 %). Selon les projections de Pôle implantation tourisme, le chiffre d’affaires du secteur devrait atteindre 22 milliards d’euros en 2025, et le marché croître de 2,99 milliards, avec plus de cent-vingt-cinq nouveaux projets hôteliers, d’ici 2026. « L’année 2025 devrait être celle de la capitalisation des effets Jeux olympiques sur la destination France comme celle de la stabilisation des belles performances de l’hôtellerie », annonce l’investisseur Extendam, détenteur de trois-cent-soixante hôtels (murs et fonds) en portefeuille. Si la fréquentation de la clientèle internationale progresse en 2025, portée par les Américains (+ 41,2 %) et les Japonais (+16,7 %), celle des résidents français recule de 3,2 %, soit 1,2 million de nuitées de moins qu’en 2024. Après deux années d’euphorie post-Covid pour le tourisme, où l’essentiel des hausses de prix s’est déroulé, le marché de l’hôtellerie a atteint un palier. Il est, de plus, rattrapé par la conjoncture économique. « Dans un contexte géopolitique et économique moins lisible, notamment en matière de taux, la classe d’actifs hôtelière dispose du grand atout de sa résilience plus d’une fois prouvée, grâce à ses fondamentaux pourvoyeurs de croissance. Il ne faut toutefois pas céder à l’optimisme indéfectible car tous les investissements hôteliers ne se valent pas et ne présentent pas les mêmes risques », rappelle Jean-Marc Palhon, président d’Extendam, convaincu que « l’expertise et le discernement ou la capacité à analyser clairement, avec objectivité et recul, prendront tout leur sens en matière d’investissement en 2025 ». PIERRE-PAPIER : UN VECTEUR D’INVESTISSEMENT PRIVILÉGIÉDans une logique de diversification, investir dans une SCPI est un bon moyen d’acquérir des parts d’hôtels, inaccessibles au grand public, hors club deals ou fonds de Private Equity, réservés aux plus fortunés. Ces véhicules qui investissent exclusivement dans les murs accroissent la capacité de développement des opérateurs hôteliers et leur libèrent du CAPEX (dépenses d’investissement) pour piloter leur exploitation. Pour Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, l’investissement dans l’immobilier de tourisme présente un intérêt, mais il doit se faire avec parcimonie, en s’adossant sur des experts du marché. « Il est important d’avoir l’apport d’un opérateur qui maîtrise parfaitement le monde de l’hôtellerie et les risques d’exploitation qu’il comporte, capable de comprendre à la fois le business model et l’asset management de ces actifs », affirme-t-il. Les murs d’hôtels bénéficient de durées d’engagement de baux longues, comprises entre dix et vingt-cinq ans, assurant aux investisseurs un cash-flow récurrent. De quoi séduire les sociétés de gestion. Au cours des dix-huit derniers mois, MeilleureSCPI.com recense vingt-huit acquisitions en immobilier de tourisme, réalisées par les SCPI. Véhicules thématiques Atream Hôtels : une SCPI dédiée à l’hôtelleriePositionnée depuis 2008 sur le marché hôtelier, la SCPI Atream Hôtels s’est constituée un portefeuille européen diversifié de vingt-deux actifs, principalement composé d’hôtels trois à quatre étoiles, de résidences de tourisme et de villages vacances. Avec un taux d’occupation de 100 % et d’une durée de bail moyenne de treize ans, le véhicule poursuit sa stratégie de conquête avec l’acquisition de trois nouveaux actifs au quatrième trimestre 2024. Les deux premières sont situées respectivement à Munich et à Lyon. Atream Hôtels a également pris une participation dans le Center Parcs les Trois Forêts, fin décembre. « Ces acquisitions, d’un montant total de 38 millions d’euros, témoignent de la capacité des équipes d’Atream à saisir des opportunités relutives pour la SCPI dans un contexte de marché encore perturbé », affirme Grégory Soppelsa, directeur général d’Atream. La SCPI Atream Hôtels vise une collecte cible de 50 millions, d’ici la fin de l’année, et a passé une nouvelle étape au premier trimestre en franchissant les 300 millions de capitalisation. « Une croissance qui lui permettra de saisir de nouvelles opportunités relutives tout en contribuant à renforcer la diversification du risque de son portefeuille », souligne le directeur qui annonce ouvrir le fonds Atream Hôtels aux marchés italien et espagnol.Aestiam : un projet de fusionLa SCPI spécialisée dans l’hôtellerie de tourisme et d’affaires Cap’Hébergimmo va fusionner avec Pierre Rendement, toutes deux proposées par Aestiam, SCPI qui détient, à ce jour, 20 % d’actifs de tourisme. Cette opération d’absorption à 100 % d’une petite SCPI (78 millions d’euros de patrimoine pour Cap’Hébergimmo) dans une plus grande (391 millions pour Pierre Rendement) est le fruit de deux constats : la SCPI Cap’Hébergimmo n’a pas atteint la taille critique suffisante pour mutualiser les risques et il devenait nécessaire d’englober ce véhicule thématique dans une SCPI diversifiée afin d’atténuer les éventuels chocs. « Nous conservons des convictions fortes sur le secteur de l’hôtellerie et du tourisme, qui pâtit encore de l’attentisme des investisseurs privés depuis la crise de Covid-19. La nouvelle SCPI fusionnée reposera sur la stratégie d’Aestiam mettant l’accent sur les actifs à taille humaine (2-3 millions d’euros en moyenne) dans plusieurs classes d’actifs, dont l’hôtellerie et le loisir, mais aussi les locaux d’activité et l’enseignement », assure Laurent Lé, président d’Aestiam. Cette fusion-absorption donnera naissance à Aestiam Agora, une SCPI à capital variable positionnée sur des actifs à taille humaine dans les secteurs du commerce, de l’hôtellerie et des services. Le patrimoine de la future SCPI Agora détiendra un tiers d’actifs d’hôtellerie et de tourisme (33 %), sur un portefeuille global d’une valeur de 470 millions d’euros, sur la base des données au 31 décembre dernier. Les actifs hôteliers détenus ciblent principalement le milieu de gamme, le tourisme et le loisir, et les pays comme la France et l’Espagne. Fiducial, cap sur les résidences de tourismeCréée en 1986, Logipierre de Fiducial Gérance est une SCPI historique, dédiée à l’hébergement, qui investit principalement dans les résidences de tourisme. Après avoir traversé la crise sanitaire de Covid, la SCPI Logipierre 3 a absorbé, dès 2023, les avantages alloués à ses locataires et affiche un rendement de 5,31 % en 2024, équivalent à celui de l’année précédente. Au premier trimestre, le véhicule, 100 % français, a collecté 400 000 euros (contre 2 millions d’euros en 2024), et enregistre une capitalisation de 76,4 millions d’euros. « Nous avons choisi de rester sur le territoire français afin de maîtriser la gestion de nos actifs et de conserver une proximité avec nos locataires », explique Philippe Miginiac, directeur des partenariats chez Fiducial. Logipierre, qui s’inscrit dans une stratégie à long terme, affiche, en 2024, un TRI 10 ans de 9,63 %. Pour cela, Fiducial fait preuve d’une grande sélectivité dans ses allocations. « Nous ne visons que les actifs très bien placés, en cœur de villes dynamiques, qui assurent un taux d’occupation maximal. La qualité de nos emplacements permet à nos locataires d’avoir une activité dynamique, de payer leur loyer et de sécuriser le versement de dividendes à nos porteurs de parts », poursuit Philippe Miginiac.Véhicules diversifiésPremière acquisition d’hôtel pour Inter Gestion REIMA l’affût des tendances structurelles qui se dessinent sur un marché avant d’atteindre la maturité, Inter Gestion REIM s’intéresse à l’hôtellerie depuis 2024. Constatant une reprise marquée du tourisme et l’engouement des investisseurs pour des actifs tangibles, la SCPI Cristal Life intègre désormais de l’hôtellerie à sa politique de diversification. Cette année, elle a réalisé sa première acquisition hôtelière à proximité de Malaga, en Espagne. « Nous sommes confiants sur les perspectives de collecte projetées pour cette SCPI en 2025, et nous souhaitons poursuivre notre diversification sur cette classe d’actifs », annonce Franck Inghels, directeur de la distribution chez Inter Gestion. Le véhicule a l’ambition de se constituer 20 à 25 % de son patrimoine en immobilier de tourisme. « Les investissements réalisés cash entre 20 et 30 millions d’euros génèrent peu de concurrence depuis que les institutionnels se sont détournés du marché. En revanche, la qualité des actifs ne s’est pas dépréciée et la valeur du foncier tend potentiellement à augmenter », note Franck Inghels.BNP Paribas REIM : un pôle Healthcare & HospitalityAprès l’acquisition de son premier camping en 2013, BNP Paribas REIM a lancé, en 2017, le fonds Plein Air Property Fund 1, dédié à l’hôtellerie de plein air, qui détient aujourd’hui une trentaine d’actifs, gérés en partenariat avec les opérateurs du secteur. Au sein de son pôle dédié aux segments de l’immobilier de santé et de l’hôtellerie à l’échelle paneuropéenne, lancé en mars dernier, le groupe renforce ses positions sur l’immobilier de tourisme en s’appuyant sur des équipes d’experts basées en France, Italie et Allemagne. « Nous croyons fortement dans le développement de l’hôtellerie de loisirs et la capacité de ces actifs à fournir un retour sur investissement. Notre ambition est de multiplier par deux le poids de cette typologie au sein de nos portefeuilles », déclare Paul Darribère, Global Head du pôle Healthcare & Hospitality. La santé, l’hôtellerie et le tourisme de plein air représentent, à ce jour, plus de 2 milliards d’euros, soit 10 % des actifs sous gestion au niveau européen du groupe qui combine deux stratégies : un objectif de rendement, avec la SCPI Accimmo Pierre, et une logique de capitalisation, à travers l’OPCI Diversipierre. S’intéressant à l’hybridation des modèles hôteliers, le groupe s’oriente vers un immobilier doté d’une forte offre servicielle et annonce le lancement d’un véhicule spécialisé sur le secteur du bien-être.Atland Voisin, la pertinence de la diversificationPour le compte de ses SCPI Epargne Pierre et Epargne Pierre Europe, Atland Voisin voit large en investissant dans l’hôtellerie, les résidences de tourisme, les villages vacances et l’hôtellerie de plein air. « Toutes les typologies d’actifs immobiliers touristiques sont pertinentes, dès lors qu’elles sont occupées par un locataire de qualité, au bon niveau de loyer et qu’elles répondent à une demande du marché », soutient Martin Jacquesson, directeur général délégué d’Atland Voisin. Présente en Espagne, Allemagne, Irlande et aux Pays-Bas, la SCPI Epargne Pierre Europe poursuit sa diversification territoriale. Quant à Epargne Pierre, elle cible les nouveaux modes d’hébergements, comme l’hôtellerie de plein air revisitée, avec des offres très servicielles – la SCPI a acquis une dizaine de campings auprès du leader européen ECG (Homair) – ou l’hôtellerie Lifestyle et urbaine. La société de gestion, qui consacre 10 à 15 % de ses investissements au tourisme, cible des actifs au taux de rendement moyen de 7 %, neufs ou rénovés. « En plus de notre expertise immobilière, nous prêtons une grande importance à l’analyse de l’exploitation des actifs, sur des sites accueillant à la fois une clientèle de loisirs et d’affaires », précise le directeur général délégué. Swiss Life Asset Managers France, cap sur le plein airConvaincu par l’immobilier de tourisme depuis 2013, Swiss Life Asset Managers France, déjà positionné sur tous les secteurs de l’hospitalité, de l’hôtellerie économique aux hôtels cinq-étoiles, a lancé, en 2023, Plein Air Invest. En 2024, ce FPCI a investi au capital d’Inspire Villages, un nouvel acteur de l’hôtellerie de plein air haut de gamme, qui a pour objectif de constituer un portefeuille immobilier composé de campings à fort potentiel de valorisation et de capter le maximum de valeur par la détention des murs et fonds de commerce de ces actifs. Dans ce cadre, Swiss Life Asset Managers France a acquis le groupe Slow Village, propriétaire de six campings situés en France. « Cette opération permet de diversifier le patrimoine de Plein Air Invest par des destinations de grande qualité dans des régions attractives – île de Ré, Biscarrosse, Bretagne-côte des Légendes, vallée de la Loire, Périgord et Gard –, avec un positionnement écoresponsable reconnu et une offre Lifestyle très appréciée par sa clientèle », explique Fabrice Lombardo, directeur des activités immobilières chez Swiss Life Asset Managers France. Ces six établissements feront l’objet d’un programme d’amélioration afin de bénéficier d’une offre de services haut de gamme. Le FPCI Plein Air Invest vise un TRI cible de 10 %, sur une durée de sept ans.Sofidy, pour un rendement immobilier « pur »Présent dans l’ensemble de ses fonds, l’immobilier de tourisme est un élément de diversification incontournable du portefeuille de Sofidy. En 2017, la SCPI Immorente a investi dans l’hôtellerie de plein air qui représente 3 % de son patrimoine (4 milliards d’euros). Une orientation freinée par l’inflation et la hausse des prix. « Aujourd’hui, nous ne retrouvons pas le même niveau de performance sur des actifs qui présentent un taux d’effort trop élevé et/ou des prévisions de chiffre d’affaires trop ambitieuses », explique Julien Bouchet, directeur d’investissement chez Sofidy. La société de gestion se tourne vers les résidences de tourisme et l’hôtellerie. Immorente a acquis un actif à Clamart, dans les Hauts-de-Seine, potentiellement reconvertible en résidence étudiante, et un autre à Vars, dans les Alpes du Sud, au rendement attractif. La SCPI regarde aussi à l’international. Elle vient d’acheter un hôtel situé dans le centre-ville de Torremolinos, en Espagne, repris par le groupe Pierre & Vacances. Pour le compte de la SCPI Sofidy Europe Invest, la société de gestion a, par ailleurs, acquis un hôtel à Bologne, en Italie. Ces deux actifs nécessiteront des travaux de rénovation, portés par l’exploitant. « Nous voulons un exploitant qui investit dans son actif pour être un propriétaire des murs qui touche un rendement immobilier pur », explique Julien Bouchet. RÉSIDENCES DE TOURISMEAprès une saison d’hiver satisfaisante où les hébergements de tourisme en montagne ont réalisé jusqu’à 100 % de taux d’occupation au mois de décembre, les prévisions pour l’été se veulent encourageantes. « Le secteur de la montagne affiche un bel optimisme, avec un taux prévisionnel d’occupation en hausse de 2,9 points en juillet, atteignant 42,7 % », annonce Clémence Favereau, déléguée générale de la Fédération nationale des résidences de tourisme (FNRT). A la campagne, les vacances de printemps ont été un véritable tremplin, culminant à 79 %, soit une croissance de dix-sept points. Avec un taux d’occupation prévisionnel à 49,3 % en juillet, le secteur mer connaît une croissance stable par rapport à 2024. Les réservations printanières ont été soutenues atteignant 56 % en moyenne. « Le calendrier moins avantageux pour le cumul des ponts que l’année dernière s’est toutefois fait ressentir sur les réservations », note la déléguée générale. Enfin, le secteur urbain, habituellement dynamique en début d’été, accuse un repli de 4,1 points, avec 43 % d’occupation pour les trois-étoiles et 47,6 % pour les quatre-étoiles sur la période mai-juillet. L’absence des Jeux olympiques cet été, contrairement à 2024, pourrait peser sur les niveaux de réservation par rapport à l’an dernier. « L’été 2025 marque un retour à une dynamique plus favorable dans la plupart des espaces touristiques. Campagne, montagne et littoral enregistrent des niveaux de réservations stables, voire en hausse, tandis que l’espace urbain peine à retrouver l’élan post-JO », commente Clémence Favereau. Côté ouvertures, les nouveaux projets immobiliers se font plus rares. Une résidence Goelia a ouvert ses portes au Tréport (Seine-Maritime) en 2025, tout comme l’appart’hôtel Vacancéole à Paris et la résidence cinq-étoiles MGM à Valmorel. « Il devient de plus en plus difficile de construire de nouvelles résidences de tourisme, en particulier dans les stations balnéaires », constate la déléguée générale. Les opérateurs se concentrent sur la rénovation et la mise aux normes énergétiques du parc existant. Un couple rendement-risque optimalLa rareté du foncier et les mesures restrictives mises en place par les communes dans le cadre de la loi littoral limitent la production d’immeubles neufs dans les zones touristiques. « Les résidences de tourisme qui bénéficient d’un emplacement de qualité, en première ligne de bord de mer ou ski aux pieds, offrent, de loin, le meilleur couple rendement-risque du marché », soutient David Regin, directeur général adjoint de Consultim groupe. Un T2-T3 au sein de la résidence La Canopée Océane, à Lacanau, vendue 4 700 euros le mètre carré, délivrera un rendement de 4,70 % avec un bail ferme de dix ans. A l’image d’une nouvelle génération de produits immobiliers de tourisme, cette résidence propose des prestations premium (piscines intérieure et extérieure, hammam, salle de fitness, etc.). « Les résidences désuètes ont fait l’objet de rénovation et d’une montée en gamme. C’en est fini du studio-cabine à la montagne, les logements occupent des surfaces en moyenne de cinquante-cinq mètres carrés et deux chambres. Les services ont évolué et se sont enrichis d’offres bien-être et de restauration comparables à celles d’un hôtel quatre-étoiles », ajoute le directeur. Plus accessible que l’hôtellerie et moins menacé que la location saisonnière non gérée, le marché des résidences de tourisme résiste, porté par une demande familiale soutenue. Les produits immobiliers de seconde main, disponibles à partir de 60 000 euros le lot (T1 de 22 mètres carrés), séduisent les investisseurs en quête de rendement. Un bémol, toutefois, sur les éventuels travaux à réaliser dans l’hypothèse où les résidences de tourisme, aujourd’hui exclues du diagnostic de performance énergétique (DPE), devraient s’y soumettre à l’avenir. Appart’hôtel, le meilleur des deux mondesApprécié des touristes comme des professionnels en déplacement, l’appart’hôtel conforte son modèle face à une clientèle de loisirs de plus en plus attentive au rapport qualité prix. Il bénéficie aussi d’un effet report de l’offre entre particuliers, pénalisée par la loi Le Meur (dite anti-Airbnb). « Affichant 15 à 20 % de croissance cette année, la dynamique des appart’hôtels reste sensiblement supérieure au reste du marché », indique Xavier O’Quin, président d’Edgar Suites. L’opérateur, qui compte mille quatre-cents chambres et vingt résidences en exploitation, poursuit son développement, en Espagne et au Portugal. « De nombreux investisseurs se tournent vers l’appart’hôtel qui allie le meilleur du monde géré et non géré et dope la rentabilité par une couche d’exploitation », explique le président. La professionnalisation du secteur se traduit par la mise en place de techniques de Yield Management et de Dynamic Pricing, qui permettent de fixer le meilleur prix au meilleur moment afin d’optimiser le remplissage des immeubles. Selon Xavier O’Quin, la rénovation du parc hôtelier vieillissant donnera lieu à de belles opportunités. « Nous allons changer le mode opératoire de ces hôtels dans le but d’alléger la structure de coûts et de trouver la bonne échelle économique. Les chambres seront regroupées pour créer des appartements plus grands et qui seront complétés par des services hôteliers », décrit-il. En mai dernier, Edgard Suites a ouvert une nouvelle résidence de cent-cinquante chambres, rue du Hameau à Paris XVe, qui a atteint 100 % de taux d’occupation en quinze jours. MEUBLÉS DE TOURISME, UN RÉGIME SUR LA SELLETTEPoule aux œufs d’or du régime LMNP (location meublée non professionnelle), le meublé de tourisme a connu ses heures de gloire, avec l’essor de Airbnb et des plates-formes entre particuliers. La pénurie de logements dans les zones tendues et la volonté des communes touristiques de rétablir un équilibre entre l’offre saisonnière et la location longue durée ont entraîné un durcissement progressif des réglementations. Promulguée le 19 novembre 2024 et entrée en vigueur le 1er juin 2025, la loi Le Meur a enfoncé le clou en accordant aux maires un arsenal d’outils renforcé pour encadrer les locations de courte durée. Elles peuvent ainsi réduire la durée maximale de location des résidences principales de cent-vingt à quatre-vingt-dix jours par an et imposer des quotas dans les zones comptant plus de 20 % de résidences secondaires. « De nombreuses mairies rendent désormais obligatoires le numéro d’enregistrement sans lequel les propriétaires n’ont pas le droit de louer », précise Benoît Berchebru, directeur de l’ingénierie patrimoniale et fiscale chez Nortia. En outre, elles peuvent imposer un système de compensation qui oblige le loueur d’un meublé de tourisme à acquérir ou transformer un autre logement de surface équivalente en location longue durée. « Les règles du jeu ont fortement changé, en défaveur des propriétaires, avec des contrôles renforcés pouvant entraîner jusqu’à 20 000 euros d’amende par bien loué, soit l’équivalent d’une année de rendement », calcule le directeur. Le jeu en vaut-il encore la chandelle ? La rentabilité en questionTout d’abord, en réduisant la durée de location de cent-vingt à quatre-vingt-dix jours, il devient plus difficile de rentabiliser l’investissement. Surtout qu’il faut ajouter le montant des charges et prestations obligatoires (ménage, petit-déjeuner, blanchisserie), les frais de gestion éventuels et des travaux d’entretien réguliers indissociables d’un turnover fréquent. « Beaucoup de particuliers ont connu de grandes désillusions face aux réalités du marché du meublé de tourisme. Les services de conciergerie grèvent entre 25 et 40 % du montant des loyers, sans écarter le risque de vacance, et le prix de la location varie selon les périodes de l’année. Finalement, l’écart entre le loyer brut et le loyer net perçu s’élève à 60 % », prévient David Regin. En outre, la loi le Meur a introduit deux nouvelles mesures très contraignantes : l’obligation du DPE pour les meublés touristiques, avec l’interdiction progressive des passoires thermiques (classe G dès 2025, F en 2028 et E en 2034), impliquant de coûteux travaux, parfois impossibles à réaliser en copropriété, et la possibilité pour les assemblées générales de copropriété d’interdire la location en meublé de tourisme. « Les syndics disposent désormais d’une base juridique pour appliquer cette interdiction à l’échelle de l’immeuble », souligne Benoît Berchebru. Enfin, cerise sur le gâteau, la réforme prévoit une modification du régime micro-BIC pour les revenus locatifs LMNP perçus à partir de 2025, avec un abaissement de l’abattement fiscal de 50 à 30 % pour les meublés non classés, avec un plafond de recettes à 15 000 euros et un abaissement de 72 à 50 % (plafond réduit à 77 700 euros) pour les meublés classés. « De quoi inciter les propriétaires à revenir sur le marché du meublé classique », concède Benoît Berchebru. Investir à la montagneMalgré un ralentissement du nombre de transactions depuis 2023, le marché de l’immobilier haut de gamme à la montagne conserve sa dynamique. « Le volume de ventes a diminué mais les budgets sont plus élevés, pour des surfaces plus importantes », résume Charles-Antoine Sialelli, directeur Alpes chez Athena Advisers. Si le segment de biens compris entre 500 000 et 3 millions d’euros recule de 5 %, l’immobilier de prestige décolle, avec des prix allant jusqu’à 55 000 euros le mètre carré à Val-d’Isère. Les stations de Haute-Savoie, Chamonix et Megève en tête, affichent des fourchettes de prix entre 10 000 et 24 000 euros le mètre carré. A Courchevel et à Méribel, ils oscillent entre 20 000 et 50 000 euros. La demande sur les très grands appartements de plus de deux cents mètres carrés explose. « En moyenne, le profil des acheteurs est à 50 % français et 50 % international. Courchevel concentre 70 % de clientèle étrangère et Megève, 60 % d’acheteurs franco-suisses », indique Olivier Roche, directeur des agences Sotheby’s Realty à Megève, Courchevel et Méribel.Une valeur-refugeValeur-refuge, la pierre de montagne est un placement privilégié par les investisseurs, attirés par des programmes neufs luxueux et un régime para-hôtelier avantageux. « Les promoteurs commercialisent de magnifiques copropriétés avec des appartements dotés de séjour cathédrale, de cheminée, salle de fitness et jacuzzi : des équipements identiques à ceux des grands chalets », note Charles-Antoine Sialelli. L’offre neuve se raréfiant, la valeur de ces biens s’apprécie dans le temps. Il est à noter que 85 % des biens de luxe acquis sont mis en location de quelques semaines à plusieurs mois pour rentabiliser l’investissement. « L’immobilier de montagne est un élément incontournable dans un portefeuille immobilier. Ce sont des actifs de capitalisation dont les propriétaires peuvent tirer un rendement locatif de 2 à 4 % par an selon les usages et l’emplacement », confirme le directeur. Un chalet à Courchevel peut se louer jusqu’à 250 000 euros par semaine en haute saison, et de 80 000 à 100 000 euros par semaine à Méribel ou Megève. Sortir des « Big Five »Si les Big Five (Courchevel, Méribel, Val-d’Isère, Megève et Chamonix) et les stations de plus de mille six cents mètres d’altitude restent les destinations les plus demandées, d’autres communes conservent du potentiel, à l’image de l’Alpe d’Huez et des Deux-Alpes, où il est encore possible de trouver des prix au mètre carré entre 9 000 et 15 000 euros. La désaisonnalisation des stations est également un enjeu majeur pour le tourisme de montagne. « Les stations qui ont anticipé la vie en dehors du ski et développer de nouvelles activités quatre saisons ont un train d’avance sur les grandes stations qui n’ont pas encore investi. Megève, dans ce sens, tire son épingle du jeu et accueille des visiteurs tout au long de l’année », souligne Olivier Roche. Des perspectives prometteuses pour un marché d’exception. Les résidences de montagne se réinvententAfin d’accompagner l’évolution du tourisme de montagne, les résidences développent de nouvelles offres axées sur le sport et le bien-être. « Si, pour une majorité de nos clients, le ski demeure un vecteur de fréquentation primordial, les activités sportives et de plein air permettant une reconnexion à la nature, tout comme les espaces de soin et de détente gagnent du terrain », observe Emmanuelle Vacherand-Denand, directrice commerciale de la partie Hôtels & Résidences de MGM. Le groupe qui a ouvert quatre résidences en 2023, à Flaine, Contamines-Monjoie, Manigod et La Plagne, a inauguré, en décembre dernier, la résidence Akoya, à Valmorel. Ce nouvel établissement propose huit cents mètres carrés d’espace dédié à la détente et accueille un centre Spa Montagnes du Monde. « L’enjeu est de capitaliser sur l’été et les ailes de saison pour que la montagne devienne un terrain de jeu toute l’année », ajoute Emmanuelle Vacherand. Afin d’optimiser le remplissage des résidences, tout en proposant une offre toujours plus innovante, le groupe vient de lancer le programme « MGM Sérénité » qui inclut des prestations de coaching de sport, des randonnées et des cours de fitness deux fois par jour. D’autre part, pour les propriétaires en résidence de tourisme, les formules d’occupation ont été assouplies. « Grâce à un système d’échange de semaines, il est possible de libérer le bien en haute saison pour bénéficier de plus de semaines en basse saison, ou encore, de changer de formule de bail tous les trois ans », explique Nicolas Grizard, directeur commercial de MGM. Cette souplesse accordée aux propriétaires leur permet de moduler leur investissement en fonction de leur objectif : achat plaisir ou rendement, selon l’occupation choisie. « Le rendement moyen d’une résidence de montagne s’élève à 2 % car tous nos propriétaires choisissent a minima, deux semaines d’occupation l’hiver et deux semaines en été, dans la limite de dix semaines par an », précise Nicolas Grizard.Investir en nue-propriétéFin 2023, Fidexi a lancé Nue-Pro’Evasion, une solution patrimoniale à la montagne, combinant un investissement immobilier en nue-propriété et le droit d’y séjourner pendant la durée du démembrement. Selon Alban Gautier, directeur général de Fidexi, l’offre a trouvé son public. « Ce produit très innovant a insufflé de la passion dans l’acquisition immobilière », se réjouit-il. S’associant à Terrésens, spécialiste de l’immobilier de prestige dont le capital est détenu à 33 % par La Compagnie des Alpes, Fidexi sélectionne des résidences de prestige parmi le vaste catalogue de l’exploitant. « Quelle que soit la localisation des résidences, nous réservons une petite partie de l’hébergement au démembrement de propriété qui propose une décote de 40 % à l’achat sur quinze ans », précise le directeur général. L’offre Nue-Pro’Evasion est déployée sur une dizaine de résidences, à raison de deux à trois lots par site. A titre d’exemple, la résidence des Sources de Canopée, à Saint Gervais-les-Bains, en Haute-Savoie, propose des T3 à partir de 208 000 euros. Une fois l’acquisition réalisée, le propriétaire a la possibilité d’obtenir un droit de séjour d’une à plusieurs semaines par an. Fidexi continue de développer son offre à la montagne et d’accompagner la croissance de son partenaire Terrésens. La société s’appuie sur le volontarisme des communes des départements de Savoie et Haute-Savoie, qui privilégient les lits chauds et une occupation des résidences à l’année, pour faire vivre l’économie locale. Fidexi mise également sur des produits immobiliers de qualité et économes en énergie afin de verdir progressivement un parc de montagne qui concentre aujourd’hui près de 70 % des passoires thermiques en France.IMMOBILIER DE BORD DE MERSur le marché de l’immobilier haut de gamme dans les stations balnéaires, trois tendances se dessinent. Les transactions jusqu’à 1,5 million d’euros se portent bien, le segment entre 2 et 4 millions voit le nombre d’acquéreurs baisser de 20 % depuis 2022, en raison de la hausse des taux d’intérêt, et les biens au-delà de 4 millions d’euros enregistrent une demande en hausse de 30 %. Dans le bassin d’Arcachon, les secteurs Pyla-sur-Mer et Cap-Ferret continent de faire rêver. Ils n’échappent pas, cependant, à la négociation qui concerne l’ensemble du marché. « Depuis 2023, toute transaction fait l’objet d’une négociation de 4 à 7 % du prix affiché et le décalage entre l’offre, supérieure à la demande persiste », observe Jean Anselyn, directeur associé, secteur bassin d’Arcachon, chez Barnes. Les maisons familiales, avec terrain et piscine et les appartements de centre-ville sont les biens les plus recherchés. Dans le cadre d’un investissement locatif, une villa de cinq chambres se louera entre 7 000 et 8 000 euros par semaine en été, et jusqu’à 25 000 euros pour une première ligne, vue sur mer. « Le micro-marché des maisons en première ligne, aujourd’hui estimé entre 8 et 15 millions d’euros, est en constante hausse de 5 % par an depuis dix ans », indique Jean Anselyn. Il constate que si la majorité des acquisitions se destinent à un usage privatif, de plus en plus d’investisseurs achètent des biens dans une optique locative.Biarritz et Saint-Jean-de Luz, les pépites basquesAprès la très forte hausse lors de la période Covid, l’offre immobilière dans les secteurs de Biarritz et Saint-Jean-de-Luz a connu un ralentissement, et l’amorce d’une reprise depuis fin 2024. Un réajustement des prix s’est opéré sur les appartements, même si les valeurs restent élevées sur l’immobilier clé en main, affichées entre 7 000 et 10 000 euros le mètre carré, voire plus pour une vue océan ou un bien d’exception. « Le contexte d’incertitudes géopolitique et économique a généré un attentisme chez les acheteurs qui espéraient une baisse des prix », explique Bénédicte Marchal, directrice Biarritz et Saint-Jean-de-Luz Sotheby’s Realty. Pour cette dernière, ce « creux » du marché est le bon moment pour investir, avant la reprise des transactions et la hausse des prix qui s’amorcent déjà. En outre, la forte tension locative est une aubaine pour les investisseurs. Résultat du coup de frein sur la location saisonnière provoqué par la régulation sur les meublés de tourisme, le nombre de candidats à l’achat de meublés de tourisme a drastiquement baissé depuis 2023. « Vingt-quatre communes de la côte basque sont concernées par les mesures de compensation qui sont un élément bloquant pour l’investissement locatif saisonnier », note Bénédicte Marchal. Une baisse de l’offre compensée par l’attractivité touristique de la région, à l’échelle nationale et internationale, qui ne se dément pas au fil des années. La directrice note un retour de la clientèle américaine sur le marché, dû à l’effet « Trump » et confirme la valorisation sécurisée des actifs, sur un territoire limité où les réserves de foncier sont quasi nulles.La Côte d’Azur, perle bleue des investisseursNonobstant une bonne dynamique fin 2024, le marché azuréen témoigne, lui aussi, du comportement erratique des acquéreurs. Les volumes de transactions sont faibles, retrouvant le niveau de 2023, année de correction des prix post-Covid. « Les visites ont bien lieu mais le taux de concrétisation est en baisse, attestant de la fébrilité du marché depuis la fin de la pandémie », constate Frédéric Barth, directeur Côte d’Azur Sotheby’s Realty. Les prix stagnent et les négociations maintiennent un point de convergence à 10 %. Une stabilité qui est l’une des particularités de la Côte d’Azur. « Quand il y a une contraction du marché immobilier, les prix ne baissent jamais spontanément, à l’inverse des volumes, entraînant une déconnexion entre l’offre et la demande », souligne Frédéric Barth. Des exceptions existent, comme le cap d’Antibes, où les prix ont chuté de 30 % en dix ans après la crise des subprimes. A l’inverse, le secteur Saint-Jean-Cap-Ferrat n’a jamais connu de dévaluation. « Il s’agit d’un marché très haut de gamme, verrouillé, où l’activité peut accuser de longues périodes de baisse d’activité sans sourciller », note le directeur. Bijou du littoral varois, le célèbre golfe de Saint-Tropez, qui court de Ramatuelle à Sainte-Maxime, conserve son pouvoir d’attractivité, quel que soit le contexte, attirant une clientèle fortunée de tous les horizons, sur une gamme de produits exclusifs variés (villas pieds dans l’eau, appartements sur le port, maisons avec vue sur le golf ou sur les vignes, à proximité de Ramatuelle, sur la presqu’île de Saint-Tropez). Le marché cannois a connu une montée en gamme et enregistre désormais des transactions à plus de 10 millions d’euros et jusqu’à 150 millions d’euros. « Les investisseurs croient en ce marché qui voit émerger un segment de propriétés à plus de 50 millions d’euros », observe Frédéric Barth. Si le taux de rendement d’un investissement locatif dans la région est faible, en raison du coût du foncier, la valorisation du patrimoine est assurée. « Sans travaux, l’on peut retirer 3 % de rendement en location nue à l’année à Nice, par exemple, ou 5 à 10 % en location saisonnière, sans occupation. Avec travaux, le propriétaire peut espérer 20 à 30 % de plus-value à la revente, soit entre 5 et 15 % de rentabilité cumulée sur quinze ans », estime le directeur.

Des perspectives positivesLe calendrier du printemps dernier a été particulièrement propice aux week-ends prolongés, favorables à l’activité touristique. La fréquentation des vacances de printemps (du 5 avril au 2 mai) est en hausse par rapport à 2024 : + 8 % pour la clientèle française (avec plus de 90 millions de nuitées) et + 17 % pour la clientèle étrangère. Ce niveau de fréquentation marque un certain retour « à la normale » par rapport à 2023 du fait notamment d’un calendrier similaire. Tous les espaces ont bénéficié de cette dynamique. Les réservations en location saisonnière pour les mois d’avril et mai ont enregistré un nombre de nuitées supérieur à 2024 (+20 % en avril, notamment en raison du week-end de Pâques, et +8 % en mai par rapport à 2024 en France métropolitaine). Dans l’hôtellerie, Paris poursuit sa trajectoire positive (+4 % en avril et +2 % en mai). 80 % des destinations françaises ont, par ailleurs, connu une hausse de fréquentation par rapport à 2024 pendant les vacances de printemps, notamment grâce à un week-end de Pâques qui a cumulé 11 millions de nuitées françaises (+21 % par rapport à 2024) et une météo clémente. Les prévisions pour les prochains mois restent prometteuses, selon ADN Tourisme.

Une saison hivernale en ligne avec 2024Avec 86,1 millions de nuitées entre décembre 2024 et mars 2025 dans les hôtels et hébergements collectifs de tourisme (résidences de tourisme, villages vacances et auberges de jeunesse), la fréquentation a été quasi stable, rapporte l’Insee. Les hôtels ont recensé 57,3 millions de nuitées cet hiver (-0,9 % par rapport à la saison précédente) et les hébergements collectifs de tourisme, 28,9 millions de nuitées, se maintenant à un niveau comparable à celui de l’hiver 2024. La clientèle étrangère continue de représenter une nuitée sur trois dans les hôtels français, enregistrant sept cent mille nuitées supplémentaires (+3,8 % sur un an), notamment dans les massifs de montagnes (+4,3 %). « La dynamique encourageante des premiers mois de 2025 laisse augurer une belle année pour le tourisme français. Il est intéressant de noter que, si la clientèle, notamment étrangère, a répondu présente pour les vacances d’hiver, certaines tendances déjà observées s’accentuent : les réservations de dernière minute, les courts séjours et la recherche d’activités autre que le ski », observe Stéphane Villain, président d’ADN Tourisme.