Sophie Richard, fondatrice du réseau Viagimmo.
Martin Jacquesson, président d’Atland Voisin.
Isabelle Peene-Dupont, directrice d’Inter Invest Immobilier.
Jean-Maximilien Vancayezeele, directeur général du groupe Crystal.
Agarim propose de la nue-propriété sur dix ans au 45 rue de Lisbonne-Paris VIIIe : dix-sept appartements (de 19,8 à 146,5 m2) à un prix moyen de nuepropriété à 11 400 €/m2.
Nicolas de Bucy, directeur général de Perl.
Géraldine Chaigne, fondatrice d’Agarim.
Alban Gautier, directeur général de Fidexi.
Une autre adresse pour Agarim au 101 avenue Maurice-Thorez à Ivry-sur-Seine,aux portes de Paris, avec de la nue-propriété sur dix ans : des appartements à un prix moyen de nue-propriété à 5 591 €/m2.
Stanley Nahon, directeur associé de Renée Costes.
Florence Roche, directrice de la gestion immobilière de Turgot AM.
Thibault Corvaisier, président et cofondateur de Merci Prosper.
Léonard Hery, directeur général d’Epsicap REIM.
Maud Fernagut, chargée de relations investisseurs chez Iroko.
Jean-Marie Souclier, président de Sogenial Immobilier.
Gaëlla Hellegouarch, directrice générale de Theoreim.
Philippe Delhotel, directeur général délégué d’Altarea IM.
Baptiste Bruneau, directeur général chez Corum l’Epargne.
Thierry Scheur, directeur général opérationnel d’Euryale Services.
Outil de gestion patrimoniale, le démembrement de propriété creuse son sillon sur le marchéde l’investissement dans la pierre et en SCPI. S’inscrivant dans les stratégies de transmission, de capitalisation et d’optimisation fiscale, ce dispositif répond plus que jamais aux enjeux démographiques du vieillissement.
Alors que le nombre de personnes âgées de soixante ans et plus représente, selon l’Insee, plus d’un quart de la population française (28 %) en 2025, l’allongement de l’espérance de vie entraîne des besoins financiers accrus, rendant essentiel l’accès à des liquidités pour gérer le quotidien des seniors et réaliser leurs projets, dans un contexte d’inflation et de tensions sur le pouvoir d’achat.
Le vieillissement de la population – d’ici 2030, les plus de soixante-cinq ans seront plus nombreux que les moins de quinze ans – et le financement de la dépendance deviennent des sujets brûlants.
Et pour cause : la dette publique, en partie creusée par le poids croissant des retraites et des dépenses sociales, a atteint un niveau historique. La sanction des agences de notation ne s’est pas faite en dégradant la note souveraine de la France, à l’entrée de l’automne. Anticipant des mesures d’austérité, ainsi qu’une probable hausse de la fiscalité, les épargnants et les investisseurs s’inquiètent et se divisent, parfois, sur les mesures à appliquer. « D’un côté, les actifs doutent de plus en plus d’un système par répartition qu’ils jugent fragilisé ; de l’autre, les retraités se sentent pointés du doigt, comme s’ils étaient devenus responsables de la dérive budgétaire du pays », déplore Sophie Richard, fondatrice du réseau Viagimmo.
Bombe sociale… à retardement
La bascule démographique, inédite en France, oblige l’Etat et la société à trouver un nouvel équilibre qui reposera moins sur la solidarité nationale que sur l’investissement privé.
En témoigne la hausse du nombre de simulations pour des investissements en démembrement : au premier semestre 2025, le Labo de l’investissement, publié par Top Invest, dénombrait deux-cent-quarante demandes, contre deux-cent-dix-huit au premier semestre 2024, soit 10 % de plus.
La démographie remet le démembrement temporaire et le viager au centre des stratégies patrimoniales. En effet, ce mécanisme qui divise les droits entre usufruitier et nu-propriétaire offre des avantages fiscaux et patrimoniaux adaptés à chaque cas de démembrement et se révèle être une technique juridique clé pour optimiser la gestion du patrimoine immobilier. Le démembrement de propriété répond également au grand défi sociétal que représente le logement. Pour preuve, la mise en place des schémas de l’usufruit locatif social (ULS) ou de l’usufruit locatif intermédiaire (ULI) pour mobiliser les fonds d’investisseurs (particuliers ou institutionnels), et produire des logements sociaux et intermédiaires gérés par des bailleurs institutionnels, en particulier dans les territoires connaissant une tension foncière.
Pour les collectivités locales, cela permet de se passer de financements publics pour atteindre ses objectifs en matière de mixité sociale, et pour les bailleurs institutionnels de ne mobiliser aucuns fonds propres. L’investisseur, de son côté, bénéficie d’un achat de bien en état futur d’achèvement (Vefa) aux dernières normes, à prix fortement décoté et localisé sur des sites géographiques à forte tension foncière, dans des métropoles attractives. Il contribue également au développement d’une offre de logement à loyers abordables. « Tandis que le statut du bailleur privé n’est pas encore fixé et que les bailleurs institutionnels sont économes sur leurs fonds propres pour financer de nouveaux logements sociaux, il faut trouver une solution de substitution pour éviter la bombe sociale à retardement qui couve sousla pénurie de logement. Toutes lesvilles sont confrontées à ce problème et sont obligées d’avoir recours à des solutions alternatives, mixant financement privé et public et soutenues par des dispositifs tels que le démembrement temporaire de propriété », explique Isabelle Peene-Dupont, directrice d’Inter Invest Immobilier. Un alignement des planètes entre pression démographique, urgence sociétale et incertitude fiscale, qui profite au déploiement de la nue-propriété.
Nue-propriété : un marché qui innove
Positionné sur le logement neuf abordable et social, Inter Invest Immobilier développe des opérations de nue-propriété en Vefa, acquises auprès des promoteurs et assorties de la garantie décennale d’achèvement, pour une durée minimale de quinze ans. Confiant l’usufruit de ses biens aux grands bailleurs sociaux (Caisse des dépôts, Action logement), le groupe privilégie les territoires où les prix de l’immobilier n’ont pas encore flambé, à l’image du Grand Ouest, afin de profiter de l’élan du marché. « Nous adoptons une stratégie de diversification géographique, dans les villes où la demande de logements est forte et où les prix sont encore attractifs, permettant ainsi aux investisseurs de capitaliser sur une valorisation du marché », résume Isabelle Peene-Dupont.
Inter Invest Immobilier couvre ainsiun large spectre du parc social, proposant des loyers sociaux – prêt locatif à usage social (PLUS) et prêt locatif social (PLS) – mais aussi prêt locatif intermédiaire (PLI) à destination des classes moyennes exclues des centres-villes, faute d’y trouver un logement. « Il s’agit d’élargir au maximum le nombre de candidats au logement abordable », précise la directrice.
La sélection de la filiale dédiée à l’immobilier du groupe Inter Invest, du studio au trois-pièces, entend accompagner les locataires tout au long de leur parcours résidentiel, jusqu’à sa sortie potentielle du parc social. « Nos tickets d’entrée pour l’achat en nue-propriété démarrent à 80 000 euros pour les petites typologiques de logements en résidences étudiantes, très demandées par les communes, et oscillent, en moyenne, entre 150 000 et 250 000 euros », précise Isabelle Peene-Dupont. Dans cette logique d’élargissement, le groupe s’intéresse également aux stations balnéaires pour les investisseurs qui se projettent, à terme, à la retraite.
Sécuriser l’investissement en usufruit locatif social
Pionnier depuis vingt-cinq ans de l’usufruit locatif social (ULS), avec plus de quatre cents opérations menées et douze mille logements réalisés,Perl vient de lancer une offre de services dédiée à l’ensemble des parties prenantes du démembrement de propriété,y compris sur des opérations qu’elle n’a pas initiées.
Dans ce cadre, le groupe accompagnera la sortie d’usufruit de plusieurs immeubles de CDC Habitat, et signe un partenariat avec Trividem, spécialiste du démembrement, qui vient renforcer l’expertise de la société.
« Nous avons débouclé notre première opération en 2017 et depuis, c’est plus de mille logements qui ont été restitués à nos clients investisseurs. Ce retour d’expérience assoit notre expertise de tiers de confiance et notre ingénierie, que nous mettons désormais au service de nos clients et partenaires, afin de sécuriser l’investissement en nue-propriété », explique Nicolas de Bucy, directeur général de Perl. Il rappelle qu’une bonne opération s’anticipe dès la livraison de l’immeuble et au premier jour de l’usufruit, et nécessite un dialogue constant, pendant quinze ou dix-sept ans, avec l’usufruitier sur la gestion du bien (budgétisation et réalisation des travaux, renouvellement du bail, relocation, retour à la pleine-propriété, etc.).
Si Nicolas de Bucy se réjouit de la démocratisation du marché, il s’inquiète, en revanche, de l’offre commercialisée, notamment dans le parc privé, par des non-initiés, qui ferait courir le risque d’une promesse initiale – forte décote à l’achat, capitalisation, absence de charges locatives et de fiscalité pendant la durée du démembrement – non tenue et qui détournerait les investisseurs de la nue-propriété, ou pire, inciterait le législateur à retirer son agrément.
Des produits innovants
Sur le marché de l’usufruit locatif libre (ULL), de nouvelles offres, adaptées à toutes les bourses, fleurissent pour un public hétérogène. Depuis 2016, la société Agarim structure et commercialise des programmes en nue-propriété au cœur de métropoles telles que Paris, Cannes, Strasbourg, Rennes, ou encore Monaco. En 2023, elle a co-construit, avec le groupe Crystal, une gamme de démembrement sur des durées d’usufruit inférieures à dix ans (cf. encadré ci-dessous). D’abord orientée vers l’immobilier haut de gamme, la société a diversifié son offre avec des logements destinés aux étudiants et jeunes actifs. « Cette nouvelle gamme répond à un double objectif : lever le frein du prix d’entrée, grâce à des montants d’acquisition à partir de 60 000-80 000 euros pour des studios en centre-ville, et celui de la durée, notamment pour les investisseurs de plus de cinquante ans qui souhaitent se constituer un capital pour la retraite », explique Géraldine Chaigne, fondatrice d’Agarim. La société vient de lancer une opération à proximité de la place de la Bastille, où dix-huit studios sont vendus en nue-propriété à partir de 120 000 euros, pour une durée de neuf ans et demi. Elle conserve, en parallèle, sa gamme prestige pour une clientèle patrimoniale, avec des offres dépassant le million d’euros pour des actifs haussmanniens en pierre de taille, à l’image de l’immeuble résidentiel de la place du Brésil (Paris XVIIe), proche du parc Monceau (Paris VIIIe) ou de la rue Mathurin-Régnier (Paris XVe), doté de vues dégagées sur la tour Eiffel. « Réputé élitiste, le marché de la nue-propriété s’est démocratisé : il s’adresse désormais aux jeunes investisseurs, avec un effort d’épargne mensuel de 300 euros, comme aux seniors désireux de transmettre leur patrimoine sans frais de succession », ajoute Géraldine Chaigne.
Immobilier géré démembré
Pour Alban Gautier, directeur général de Fidexi, le contexte de marché, entre taux d’intérêt en baisse par rapport à 2024 et ajustements des prix de l’immobilier, est propice à l’achat en nue-propriété avec un pouvoir d’achat immobilier qui est nettement reparti à la hausse depuis le point bas de 2023.
Alban Gautier préconise aux épargnants « de ne pas attendre une prochaine loi fiscale pour préparer sa retraite ». En outre, il observe un tropisme sur la fiscalité et une tendance à la taxation de tous les flux du patrimoine. Un autre argument en faveur du démembrement. « L’absence de revenus pendant la durée de l’opération réduit la fiscalité au minimum et neutralise fiscalement la potentielle plus-value à la revente », décrit-il.
D’autre part, le groupe a lancé, en 2024, l’offre Nue-Pro’Evasion : des opérations de démembrement de propriété sur de l’immobilier géré, à partir de 180 000 euros, en partenariat avec l’exploitant Terrésens, filiale de la Compagnie des Alpes. La période de démembrement est fixée à douze ans et la décote s’élève à 40 %. Cerise sur le gâteau : l’investisseur peut bénéficier d’un droit de séjour dans son logement, quelle que soit la saison. « Il faut que le montant de la décote soit suffisamment élevé pour générer de la plus-value et faire de la nue-propriété un produit de capitalisation pérenne », souligne Alban Gautier.
Le directeur général de Fidexi rappelle, enfin, l’intérêt du démembrement dans le cadre d’une succession, exonéré de fiscalité jusqu’à 100 000 euros par parent, tous les dix ans. « Un client sur six nous contacte dans l’optique d’une transmission et beaucoup réalisent plusieurs opérations de démembrement concomitantes afin de bénéficier de la valeur fiscale décotée pour chaque enfant », constate-t-il.
Viager : de nouveaux dispositifs
Marché de niche, comptant quelque six mille opérations par an, le viager affiche cependant une croissance annuelle de 4 à 5 % depuis 2020.
Bénéficiant d’un effet de levier structurel, il n’implique pas de recours au crédit bancaire et a été peu impacté par la remontée des taux d’intérêt. « Détaché des cycles et du ralentissement de l’immobilier ces trois dernières années, le viager est resté stable, affichant une dynamique de croissance avec des leviers démographiques, économiques et sociétaux à long terme », confirme Stanley Nahon, directeur associé de Renée Costes. Le groupe, centenaire en 2021, détient 50 % du marché du viager occupé. Profond en termes d’offres, le viager est ouvert à tous les budgets, de 80 000 à 400 000 euros en fonction de la localisation et la qualité des actifs. La mise de départ dépend aussi de la formule bouquet (achat de la nue-propriété) et rente (somme versée à l’usufruitier) choisie. « La modulation entre le bouquet et la rente peut aller de 0 à 100 %, sachant que plus l’apport sera limité, plus la rente versée sera importante », précise Stanley Nahon.
Il rappelle que le viager occupé est une opération de prévoyance pour les vendeurs qui vise à garantir leur maintien dans leur logement à vie, assorti d’un revenu complémentaire, tout comme un investissement socialement responsable pour les nus-propriétaires.
René Costes propose plusieurs contrats en fonction des objectifs des deux parties : des viagers en occupation temporaire ou des ventes à terme qui définissent un horizon d’investissement clair pour le nu-propriétaire, ou encore des contrats de cession-bail à vie qui permettent au vendeur de céder son bien avec 10 % de décote pour en devenir locataire privilégié à vie, sur un bail indexé au prix du marché. Des produits de capitalisation qui évitent les frottements fiscaux et les aléas locatifs.
Le viager libre, un modèle sur mesure
Le viager libre lève les éventuels freins liés à la durée d’occupation du bien par le vendeur. « Dans le cadre d’un viager libre, l’expert viagériste détermine, dans un premier temps, le montant du bouquet en fonction du besoin du vendeur. Rente et bouquet sont ensuite ventilés tenant compte des conditions du marché et la capacité des acquéreurs potentiels. De fait, plus le bouquet est élevé, plus le panel d’acquéreurs est restreint », explique Sophie Richard.
A titre d’exemple, pour un bien vendu 300 000 euros par une femme âgée de soixante-quatorze ans, le débirentier qui verse un bouquet en viager libre de 80 000 euros, ajouté d’une rente viagère mensuelle à vie de 1 216 euros, gagnera 93 000 euros sur le coût de crédit en empruntant 220 000 euros sur dix-sept ans (espérance de vie estimée de la crédirentière), à un taux nominal de 3,41 % (et assurance sur deux têtes).
Pour Sophie Richard, le viager libre est un moyen, pour les jeunes actifs, d’accéder à la propriété, mais également de pallier le manque de logements étudiants, source d’angoisse à chaque rentrée scolaire. « Grâce au viager libre, ils peuvent acheter leur premier logement très jeune, sans avoir recours à l’emprunt et donc éviter tous les frais y afférents et surtout, ils capitalisent leur bien immobilier », démontre la fondatrice de Viagimmo.
La solution est également adaptée aux actifs qui souhaitent investir dans une résidence secondaire pour leur retraite, sans avoir recours à l’emprunt et, par conséquent, sans intérêts d’emprunt à verser. En outre, le viager intrafamilial, de parents à enfants est possible, et n’est pas exclu par la loi. « De cette façon, l’enfant contribue financièrement au financement de la dépendance de ses parents tout en se constituant un patrimoine. Mais attention, il doit s’engager à verser régulièrement la rente viagère sous peine de poursuite pour donation déguisée », ajoute Sophie Richard, dont le réseau est devenu entreprise à mission en 2024.
Un fonds institutionnel
Lancée en 2017, la SCI ViaGénérations est distribuée sous forme d’unité de compte (UC) dans des contrats d’assurance-vie et plans d’épargne-retraite. Cette SCI est commercialisée par Turgot AM, en partenariat avec Generali, Swiss Life, Selencia, Apicil et Spirica. Avec, pour objectif, le maintien à domicile des seniors, le fonds achète la nue-propriété de biens immobiliers résidentiels en payant à l’acquisition un capital sans rente à ses vendeurs (modèle 100 % bouquet) à qui il concède un droit viager : usufruit viager ou droit d’usage et d’habitation (DUH).
Cela permet aux seniors de rester à domicile tout au long de leur vie – c’est le souhait de 96 % d’entre eux – et de bénéficier de liquidités supplémentaires importantes leur permettant de faire face àleurs besoins (financement de leur retraite et/ou dépendance, donations, etc.). En contrepartie, ils paient les chargescourantes, le fonds intervenant uniquement sur la réalisation des gros travaux.
Après avoir réalisé une vague d’investissements jusqu’en 2023, le fonds a ralenti sa collecte en 2024 pour atteindre « son rythme de croisière » en 2025. Il capitalise à ce jour 950 millions d’euros et gère cinq-cent-six biens au sein de son portefeuille d’actifs. L’an dernier, il a délivré 4,04 % de performance. « Nous avons enregistré une croissance significative entre 2021 et 2023 et nous arrivons, aujourd’hui, à une phase de stabilisation et de pérennisation du fonctionnement de notre fonds », témoigne Florence Roche, directrice de la gestion immobilière de Turgot AM (groupe Magellim).
La société de gestion opère une gestion active de son portefeuille, afin de libérer la performance mécanique liée à la valeur de reconstitution de la nue-propriété et à la revente des biens.
Une alternative au viager
Merci Prosper propose, depuis 2023, le contrat Prosper : une solution basée sur l’indivision conventionnelle qui permet aux seniors de vendre partiellement leur bien immobilier, tout en recevant une somme d’argent pour couvrir leurs besoins.
Le contrat est programmé sur une période de dix ans, avec un mécanisme de complément de prix payé au senior ou par le senior selon qu’il décide une sortie anticipée par rapport à la durée initiale ou, à l’inverse, de rester plus longtemps. Cette solution fonctionne à l’étranger et notamment en Allemagne où trois start-up ont investi 800 millions d’euros, pour accompagner deux mille seniors. « L’indivision conventionnelle est un contrat de monétisation partielle du patrimoine. Contrairement au viager, où le senior est contraint à vendre son bien, il lui permet de rester propriétaire d’un patrimoine à transmettre, tout en débloquant une somme d’argent sous forme de capital ou de mensualités », précise Thibault Corvaisier, président et cofondateur de Merci Prosper.
Autre particularité, cette solution financée par la foncière Prosper est agréée ESUS (entreprise solidaire d’utilité sociale) par l’Etat qui propose une réduction fiscale de 25 % d’impôt sur l’IR-PME afin d’encourager l’investissement éthique et responsable. « L’avantage fiscal est un moteur de performance pour cette foncière qui s’ajoute au rendement sécurisé du contrat Prosper de 3 % par an et à notre objectif de revalorisation du marché immobilier résidentiel calé sur l’inflation à + 1,5 % pour atteindre les 4,5 % capitalisés », calcule le président.
L’avantage fiscal et la performance intrinsèque de la foncière permettent de viser un taux de rendement interne à terme de 7,09 % par an, nets de frais. Le prix par part de la foncière Prosper est fixé à 115,24 euros, avec un minimum de dix parts, pour un investissement moyen de 10 000 à 40 000euros.
Démembrer des parts de SCPI
Tout comme pour l’investissement dans la pierre, l’achat de parts de SCPI démembrées est une pratique de plus en plus répandue chez les amateurs de pierre-papier.
« Avec l’évolution de la pyramide des âges, les cycles de transmission vont s’accélérer. Nous allons connaître le plus grand transfert de richesses de l’histoire de France, avec tous les enjeux que cela implique, annonce Martin Jacquesson, président d’Atland Voisin. Bien anticipé, ce dispositif permet à l’investisseur de réduire les coûts successoraux, tout en continuant à percevoir les revenus complémentaires générés par les SCPI. »
Faisant désormais partie intégrante de l’offre des sociétés de gestion qui déploient une palette large de solutions de financement, avec des versements programmés libres (mensuels, trimestriels), la financiarisation du démembrement viager ou temporaire (sur des durées allant de trois à vingt ans) apporte souplesse et liberté aux investisseurs. « L’investisseur fixe un horizon de temps défini, un facteur-clé. Si la liquidité du capital et la collecte ne sont pas garanties à l’échéance du démembrement, quoiqu’il arrive, il sait ainsi quand il recouvrera la pleine propriété, ainsi que la jouissance de ses parts », souligne Léonard Hery, directeur général d’Epsicap REIM.
Début octobre, la SCPI Epsicap Nano a lancé une nouvelle option de souscription : les versements programmés en nue-propriété, à durée dégressive. « Notre véhicule combine le caractère progressif et régulier des versements programmés avec la logique patrimoniale du démembrement. En effet, l’ensemble des parts souscrites progressivement sur la durée de démembrement choisie initialement par l’investisseur est remembré à la même échéance », explique le directeur. Il voit dans cette innovation une flexibilité supplémentaire accordée aux épargnants et un nouvel outil patrimonial à disposition des CGP partenaires.
Une fiscalité indolore
Les parcours 100 % digitaux des néo-SCPI facilitent l’investissement en démembrement, grâce à leurs modalités souples, leur suivi et gestion en ligne et une accessibilité prix, à partir de 50 euros par mois, comme c’est le cas d’Iroko Zen, pour les personnes ayant déjà investi dans la SCPI. « Nous avons mené un travail de vulgarisation et d’information pour sensibiliser le grand public aux mécanismes du viager et de la nue-propriété dans l’optique d’élargir la cible d’investisseurs », indique Maud Fernagut, chargée de relations investisseurs chez Iroko. La société compte, parmi ses porteurs de parts, 20 % d’investisseurs en nue-propriété, dont une partie d’expatriés, qui souhaitent se constituer un capital sans revenu, ni fiscalité, pendant une durée déterminée, notamment dans l’objectif d’anticiper une baisse de revenus à la retraite. « L’intérêt de la nue-propriété est de sortir les parts de SCPI de l’assiette de l’IFI pendant la durée de l’opération de démembrement et de bénéficier de la décote non fiscalisée à la revente qui permet de délivrer une performance potentielle nette », ajoute Maud Fernagut.
Si le TRI cible de la SCPI Iroko Zen ou Atlas, par exemple, est moins élevé en nue-propriété qu’en achat de parts classique, le TRI cible net, tenant compte de la décote, s’élève entre 4,3 et 4,8 %, pour des durées de démembrement comprises entre trois et dix ans, et lié à l’absence de commission de souscription. En outre, en cas de plus-value, un dividende exceptionnel est versé au nu-propriétaire.
Pour les professionnels, le démembrement en SCPI est un bon support de placement pour la trésorerie d’entreprise. Par exemple, il est possible d’acheter une nue-propriété via une SC (société civile), ainsi que de l’usufruit temporaire (en général dix ans), via une société/personne morale (régime de l’impôt sur les sociétés) ou une holding, dont les flux serviront à reconstituer le capital. « Une fois la valeur du bien amortie, le rendement est là et la fiscalité indolore », résume Jean-Marie Souclier, président de Sogenial Immobilier. Pour ce dernier, l’investissement convient aux contribuables fortement fiscalisés (tauxmarginal d’imposition à partir de 33 % + CSG-CRDS) afin de pouvoir tirerpleinement profit du montage différédes revenus et du réinvestissementforcé, après valorisation, lors du remembrement, à un rendement d’autant plus élevé.
Associée à la fiscalité adoucie des SCPI européennes, la nue-propriété a de quoi séduire. Sogenial investit, à la marge, dans des opérations de nue-propriété, exclusivement à l’international, lorsque la fiscalité est attractive, et dans des actifs accessibles uniquement en démembrement (par exemple en Belgique, sur des terrains qui appartiennent à la Couronne). En 2024, la SCPI Cœur de Rente a acquis un immeuble de bureaux rue Louise, à Bruxelles, pour un rendement de 7,5 % et assorti d’une fiscalité à 5 %.
Un placement patrimonial
Qualifiant le démembrement d’acte civil « parmi les plus intéressants et intelligents de la gestion de patrimoine », Gaëlla Hellegouarch, directrice générale de Theoreim, ajoute qu’il est particulièrement adapté à la SCPI, et tout particulièrement depuis l’assouplissement de la durée du démembrement temporaire permettant de faire varier les clés de répartition selon l’objectif de chaque investisseur, notamment dans le schéma d’une préparation tardive à la retraite. « C’est l’un des marqueurs forts de ces dernières années et une évolution majeure pour les SCPI qui continuent de tendre vers le service au client », se réjouit-elle.
La mise en place des versements programmés en démembrement sur des tickets plus faibles a, de plus, confirmé l’ouverture du marché à une clientèle plus jeune et moins fortunée. Seul bémol, le manque d’offres en usufruit. Autrefois réservé aux assureurs, il est désormais accessible, via des fonds, aux particuliers, mais ce n’est pas suffisant. « Nous avons du mal à trouver de l’usufruit pour mettre en face de toutes les demandes unitaires et cela crée des frustrations chez les investisseurs auxquels nous ne parvenons à répondre aux besoins », déplore Gaëlla Hellegouarch. Pour cette dernière, la planche de salut serait la création d’une place de marché de l’usufruit.
Devant la demande grandissante du marché, Altarea IM a développé, de son côté, une offre incitative pour les nus-propriétaires, capitalisant sur une décote importante, jusqu’à 36 % sur dix ans. « L’un des défis pour une société de gestion est de continuer à stimuler la demande de nue-propriété, pour continuer à alimenter le marché de l’usufruit, très demandé par les entreprises en quête de rendement. Pour la SCPI Alta Convictions, nous avons travaillé la grille des clés de répartition pour la rendre plus attractive pour les épargnants particuliers », explique Philippe Delhotel, directeur général délégué d’Altarea IM.
Afin de rester compétitive, la société a élargi le versement programmé à la nue-propriété sur toutes les périodicités, accessible à tous dès une part : « Ces petits tickets sont une façon de travailler autrement les SCPI, en offrant une granularité des investissements aux montants unitaires élevés et en diversifiant la collecte », poursuit Philippe Delhotel. Dans cette logique, la SCPI Alta Convictions a collecté près de 100 millions d’euros essentiellement auprès des investisseurs particuliers. A ce jour, les opérations de démembrement représentent 35 % de la collecte d’Alta Convictions lancée par la société depuis 2023.
Optimiser la transmission
Le démembrement de propriété via une SCPI s’inscrit parfaitement dans une stratégie de transmission de patrimoine. C’est même l’une des principales motivations des investisseurs en nue-propriété ou en viager. « Contrairement à l’immobilier direct, la SCPI reste un produit financier et divisible, par conséquent plus simple à manier lorsqu’il y a plusieurs enfants », note Léonard Hery. Afin de préparer au mieux leur succession, les ascendants (parents, grands-parents) font une donation à leurs descendants qui acquièrent la nue-propriété, tandis qu’ils en conservent l’usufruit de leur vivant. La pleine-propriété, au moment du décès des parents, n’alourdit pas la fiscalité des bénéficiaires et n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Dans une optique de placement financier ou de réemploi de fonds démembrés, par exemple lorsque le conjoint survivant ne souhaite pas s’occuper de la gestion du bien immobilier, l’usufruit peut être confié, via une société de gestion, à des fonds institutionnels spécialisés ou à des fonds d’usufruit privés. « La structuration de ces nouveaux fonds usufruitiers répond à l’enjeu de transmission qu’induit le vieillissement de la population. Elle vient aussi gommer les incertitudes des investisseurs sur la sortie du démembrement, en déléguant à un tiers la gestion des immeubles et le pilotage du passif – priorisation de la collecte, vente d’actifs – afin que le remembrement de propriété soit honoré, à la date anniversaire prévue, pour tous les porteurs de parts de la SCPI », explique Martin Jacquesson.
Pour Baptiste Bruneau, directeur général chez Corum l’Epargne, le désamour de la pierre et la baisse des taux, qui rend moins attractifs les placements garantis, profitent aux SCPI. « Les propriétaires qui se sentent maltraités fiscalement et démunis face à des locataires tout-puissants se tournent vers la pierre-papier pour préparer leur avenir, leur retraite ou leur dépendance », observe-t-il. La décote des SCPI démembrées, les dividendes versés mensuellement et la promesse d’une capitalisation à l’échéance, pour un effort d’épargne de quelques centaines d’euros par mois, ont eu raison de l’aversion envers les SCPI qui sévissait ces dix-huit derniers mois, en pleine tempête sur la pierre-papier.
Un outil de diversification
Enfin, investir dans une SCPI internationale est un outil de diversification puissant dans un portefeuille d’actifs. « Nos associés achètent des parts d’une société qui détient entre cent-cinquante et deux cents immeubles, occupés par quatre cents locataires et localisés dans dix-huit pays différents », indique Baptiste Bruneau.
De quoi diluer le risque au maximum et tirer avantage des différents cycles de marché. Pour ses opérations en démembrement, Corum a mis en place une politique active de cession d’immeubles permettant de redistribuer de la plus-value à ses nus-propriétaires. « Il s’agit d’une petite plus-value potentielle, qui leur rappelle qu’ils ont fait un placement intéressant et qu’une partie du capital de la SCPI leur revient », précise-t-il. Ces nouvelles offres sont le signe d’un marché qui s’orchestre.
Euryale Services, à travers sa SCPI Pierval Santé, est l’un des poids lourds du marché de l’immobilier de santé, et qui recourt au démembrement pour 10 à 15 % de son activité. « Nous organisons des carnets d’ordre pour rapprocher les demandes d’usufruit et de nue-propriété auprès du collège de nos quelque soixante mille associés », annonce Thierry Scheur, directeur général opérationnel d’Euryale Services.
Capitalisant 3,3 milliards d’euros pour un portefeuille de deux-cent-cinquante actifs, la SCPI Pierval Santé propose plusieurs solutions de démembrement temporaire, sur des durées s’étirant de cinq à vingt ans ainsi que viagère, pour les particuliers qui veulent optimiser leur démarche fiscale, patrimoniale et financière, ou pour des personnes morales, notamment en gestion de trésorerie.
La SCPI à fonds de partage, avec une dimension éthique et responsable dont 0,01 % de la collecte annuelle finance la recherche de l’Institut du cerveau sur les maladies neurodégénératives, est un véhicule qui rachète des murs d’établissements de santé – cliniques privées, Ehpad et laboratoires – pour que les exploitants puissent investir dans leur outil de travail et se libérer du foncier. La moyenne résiduelle des baux signés excède les quinze ans, sécurisant ainsi le capital des porteurs de parts.
Désireuse de contribuer à l’économiede la santé, Euryale vient de lancer une nouvelle SCPI opportuniste : Euryale Horizons Santé, orientée sur des actifs Life Science, le bien-être et les courts séjours. « Ce véhicule se concentrera sur un segment de la santé encore non occupé par Pierval Santé et a vocation à compléter son offre », précise Thierry Scheur. Il mise sur la longévité d’un secteur de la santé dont le modèle économique a tout à gagner à intégrer la logique d’optimisation de l’immobilier démembré, en phase avec les enjeux sociaux et sociétaux à venir.
Banque populaire et Caisse d’épargne lancent le prêt viager hypothécaire, conçu pour les clients de soixante ans et plus, qui permet de transformer un bien immobilier en liquidités. Ce nouveau dispositif offre aux emprunteurs une solution sécurisée pour financer tous types de projets personnels, tout en conservant la pleine propriété et l’usage de leur bien immobilier. Proposé à taux fixe, sans assurance-emprunteur et sans mensualité durant la durée du contrat, le prêt est garanti par une hypothèque prise sur un bien immobilier appartenant à l’emprunteur. Le montant du prêt est déterminé en fonction de la valeur du bien évalué et de la situation personnelle de l’emprunteur. En dehors d’un remboursement anticipé, le capital et les intérêts sont remboursés uniquement après la vente du bien ou au décès du dernier emprunteur. Dans les deux cas, si la valeur du bien dépasse le montant dû, l’excédent revient aux héritiers. A l’inverse, si elle est inférieure, aucune somme complémentaire n’est due, la banque assumant la différence. Lors du décès du dernier emprunteur, les héritiers peuvent choisir de conserver le bien et de rembourser le prêt eux-mêmes, ou de vendre le bien immobilier mis en garantie.
© Laurene Quiros
