Investissement Conseils :Pourriez-vous nous présenter le groupe Perial et Perial AM en quelques mots ?
Vincent Lamotte : Créé par la famille Cosserat, notre groupe existe depuis soixante ans. Nous exerçons plusieurs activités immobilières. Il s’agit, d’une part, de la rénovation et de la promotion, avec Perial Investment & Development,
et d’autre part la gestion de fonds régulés avec Perial Asset Management.
Notre force est d’être un acteur indépendant : indépendant au sens où nous n’avons pas de réseau de distribution intégré, nous ne sommes pas la filiale d’un fonds d’investissement et, eu égard aux nombreuses créations de sociétés de gestion récemment, notre longévité nous rend légitime sur notre marché. Actuellement, Perial AM gère pour 5,5 milliards d’euros d’immeubles (valeur de marché), soit environ cinq cents biens. Cela fait près de dix ans que nous avons élargi notre champ d’intervention à l’Europe : ainsi, notre patrimoine se constitue à 30 % de biens situés en Europe, 30 % de biens à Paris et en Ile-de-France et 40 % de biens en régions.
Sur le plan sectoriel, nous avons longtemps été très investis sur le marché des bureaux, ce qui est naturel pour un acteur historique. En tant qu’entreprise qui épouse les grandes tendances de la société, nous avons accompagné en effet le mouvement de tertiarisation de notre économie au cours des trente dernières années, en Ile-de-France et dans les grandes villes de province. Dès lors, nos véhicules historiques (Perial O2 et Perial Grand Paris) sont investis à respectivement 85 et 95 % dans des bureaux en France et Europe.
Ces deux SCPI sont aujourd’hui des fonds « matures » sur lesquels nous avons entrepris un travail d’amélioration important, et elles délivrent un rendement honorable de 4,90 et 5,10 %. Cette classe d’actifs bureaux, qui fait face à de nouveaux enjeux (changement des usages, transition énergétique et technologique, etc.) est un peu moins recherchée par les investisseurs, mais nous sommes convaincus qu’il s’agit d’une tendance conjoncturelle.
Un mot sur vos autres véhicules ?
Perial Opportunités Europe est une SCPI diversifiée, créée il y a près de trente ans, ouverte à l’Europe depuis 2017 (40 % d’immeubles en dehors de nos frontières) qui offre un rendement de 6,27 %.
Nous proposons également Perial Hospitalité Europe, SCPI totalement investie dans les pays européens. Avec une thématique et une portée extra-financière forte, l’accueil du grand public, ce fonds investit dans des actifs liés au bien-être des occupants : cliniques, hôtels, écoles, etc.
Il y a un an, nous avons lancé la SCPI Perial Opportunités Territoires, accessible dès 50 euros, et le fonds professionnel (FPCI) Perial Next Value 1, un fonds value-add destiné à nos investisseurs avertis, qui s’appuie sur l’expertise technique de Perial Investment & Development qui était, jusqu’ici, mise en œuvre au sein de club deals dédiés et fermés.
Vous avez récemment indiqué votre intention de vous recentrer sur le marché français, à contre-courant de la tendance actuelle. Pour quelles raisons ?
Depuis quelques mois, nous constatons que le marché français, très profond, est abandonné par les investisseurs. Sur le premier semestre 2025, près de 100 milliards d’euros ont été investis par l’ensemble des acteurs en Europe, et la part de la France n’atteint que 8 % (soit une baisse de 30 % par rapport à la moyenne des dix dernières années). Autre donnée : depuis 2012, sur le seul marché des SCPI cette fois-ci, 23 milliards d’euros ont été investis en dehors de la France. C’est énorme ! L’an passé, 60 % des investissements des SCPI s’opéraient en Europe et sur le premier semestre, c’est 80 %. L’Hexagone est donc une zone moins travaillée, moins concurrentielle et donc source d’opportunités, alors que les rendements à l’acquisition sur certains immeubles sont comparables à ce que l’on peut trouver chez nos voisins européens.
Qu’autant d’épargne soit investie en dehors de nos frontières est illogique, nous avons donc décidé de prendre le contre-pied et de nous recentrer sur la France.
Ce qui nous motive également, c’est que d’un point de vue économique, l’investissement immobilier est aussi générateur de valeur pour l’écosystème local : outre l’acquisition de l’immeuble gravitent autour les emplois, la fiscalité, les travaux, la revitalisation urbaine…
Pour quelles raisons la France est-elle boudée par les investisseurs ?
La différence majeure entre investir en France et en Europe est d’ordre fiscal. Il existe, en effet, un gros différentiel de traitement sur les revenus locatifs et les plus-values de cession par rapport à certains pays. Mais nous pouvons nous interroger sur leur pérennité à l’heure où la dette de la France est au plus haut et que les niches fiscales se referment les unes après les autres. La thématique de la fiscalité européenne, qui évolue sans cesse, ne peut être une stratégie de long terme pour un gestionnaire d’actif sérieux.
L’étranger est aussi, selon nous, un effet de mode. Beaucoup ont donc voulu y investir, même s’il est vrai que des belles opportunités ont été à saisir, notamment en Angleterre et en Irlande, des marchés qui corrigent plus rapidement que la France.
En quoi l’immobilier français est-il attractif actuellement ?
Cette conviction s’appuie sur le mouvement de retour des entreprises et des industries en région, avec des programmes d’investissement tels que France Relance ou France 2030. Nous nous inscrivons pleinement dans la dynamique du soutien à l’économie locale, et c’est d’ailleurs une des demandes des épargnants de pouvoir investir en France. La notion de territorialité a beaucoup de sens pour eux.
Selon le dix-neuvième baromètre annuel du marché des conseillers en gestion de patrimoine (CGP) réalisé par Kantar pour BNP Paribas Cardif, huit clients sur dix sont inquiets vis-à-vis de l’environnement économique et géopolitique, et 61 % d’entre eux indiquent vouloir offrir des supports permettant de s’exposer aux investissements dans la souveraineté française, notamment. On sent donc bel et bien un frémissement pour l’investissement de proximité.
Avec plus de deux cents biens immobiliers et 2 milliards d’euros gérés en régions, le groupe Perial, issu d’une famille d’industriels dans le textile, dispose de toute l’expérience et de la légitimité pour justifier cette stratégie. Nous sommes des acteurs de très long terme. Nous avons démontré notre capacité à gérer des supports qui, sur plus de cinquante-cinq ans, affichent un TRI supérieur à 9 %, qui continuent à délivrer de la performance et dont la thèse d’investissement est toujours valable.
Les conseils en gestion de patrimoine doivent prendre conscience que la qualité d’un fonds dépend, avant tout, de la qualité de la société de gestion et de ses équipes pour saisir les opportunités à l’achat et suivre les biens avec proximité.
Quels véhicules sont concernés par ce recentrage ?
Nos deux fonds lancés il y a moins d’un an sont concernés.
Il s’agit tout d’abord de la SCPI Perial Opportunités Territoires qui accompagne des acteurs régionaux dans leur problématique immobilière. Nous visons des investissements dans des locaux d’activité, du commerce, par exemple, des sales & lease back
d’entreprises qui souhaitent se séparer de leur immobilier afin d’investir dans leur développement. Par exemple, nous avons récemment acquis des commerces à Mondeville (Calvados) et à Distré (Maine-et-Loire), avec des rendements de respectivement 9,5 et 10 %. L’objectif du fonds est de délivrer un TRI de 7 % avant fiscalité en 2025.
Cette stratégie de recentrage en France est également mise en œuvre au sein de Perial Next Value 1. Ce fonds professionnel (FPCI), d’une durée de six ans (prorogeable jusqu’à huit ans), accessible à partir de 100 000 euros, investit dans des immeubles qui ne répondent plus aux critères de location et usages pour des questions d’obsolescence, de destination ou encore de géographie, et qui sont le plus souvent vacants. L’équipe opère alors un travail d’asset management et un travail technique pour optimiser la sortie (transformation de bureaux en logements, hôtel…). Et ces opérations s’inscrivent le plus souvent dans l’optique de la revitalisation d’une zone autour de l’immeuble. Un premier investissement a déjà été réalisé : l’acquisition d’un immeuble de bureaux à Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine) qui va être surélevé pour gagner 10 % de surface et va être découpé pour proposer des plateaux de moins de 200 m2. FPCI lancé au deuxième trimestre 2025, sa période de commercialisation s’étend sur vingt-quatre mois maximum (prorogation incluse), soit jusqu’à mi-2027.
Pour ce fonds, nous avons choisi un format volontairement simple, sans d’appels de fonds successifs. Nous visons les 30 à 50 millions d’euros d’Equity, avec un effet de levier de 50 %, afin d’investir dans trois à cinq opérations ou prendre des participations dans des opérations. L’objectif de TRI est de 10 % post-frais.
Quel regard portez-vous sur les différents segments du marché immobilier, en particulier le bureau ?
Le télétravail n’a pas tué l’immobilier de bureau, mais fait évoluer ce marché avec un changement d’usages vers plus de flexibilité, des espaces repensés et de la modularité. On ne raisonne plus en mètre carré par personne, mais davantage sur l’attractivité des locaux pour ses utilisateurs : situation géographique, décoration intérieure, lieux de convivialité… On assiste également à un recentrage des demandes sur les zones les mieux desservies : Paris intra-muros et la première couronne. Alors que les loyers restent élevés dans Paris-centre, avec des pics à 1 300 euros par mètre carré, on assiste à un report vers des zones comme La Défense, Boulogne, Neuilly et Levallois, où les loyers sont plus abordables (souvent sous les 800 euros par mètre carré pour des actifs restructurés).
A l’inverse, les bureaux de grande taille (supérieurs à 5 000 m2), en deuxième couronne, moins bien desservis, continueront à souffrir en termes de valorisation et d’attractivité, et leur avenir passera probablement par leur reconversion ou leur transformation. Si le télétravail s’est imposé comme une norme, on constate que certaines entreprises tentent de réduire le nombre de jours autorisés avec pour objectif de recréer du lien et une culture du travail et de l’entreprise.
Sur les autres marchés, on note toujours de l’appétence pour l’hôtellerie, mais la profondeur de l’offre reste limitée d’où des prix élevés. Nous sommes également au plus haut sur la logistique. Le résidentiel offre un rendement un peu faible, mais la classe d’actif pourrait reprendre de l’intérêt via des opérations de rénovation et de découpe dans l’ancien. La production de logements neufs a beaucoup ralenti, et le parc de logements anciens à rénover pour améliorer leur performance énergétique est très important (rendu nécessaire par l’évolution des DPE).
Le commerce fonctionne très bien pour les parcs commerciaux situés en périphérie des villes, avec beaucoup de flux et toujours une belle fréquentation. En revanche, le marché des commerces de pied d’immeuble est très disparate d’une ville à l’autre.
Enfin, la santé reste un marché dominé par quelques pure-players, tout comme la logistique.
Qu’en est-il des parts en attente sur vos SCPI ?
Nos deux fonds les plus investis en bureaux ont toujours des parts en attente de retraits : 186 millions d’euros pour Perial O2 et 50 millions d’euros pour Perial Grand Paris, soit respectivement 8,5 % et 5,3 % de leur capitalisation. Depuis plus d’un an, nous avons mis en place deux fonds de remboursement et proposé une solution de liquidité.
Nous avons également initié une stratégie de vente d’immeubles ciblée, permettant à la fois d’alimenter ces fonds de remboursement, de désendetter les SCPI et de dégager des plus-values potentiellement distribuables à nos associés.
C’est l’avantage d’avoir des SCPI qui ont acheté des im-
meubles au travers de plusieurs cycles immobiliers. Nous avons le choix de ne pas vendre, quand les décotes proposées sont trop élevées, et de réaliser des ventes relutives pour la performance de nos SCPI.
