Les investisseurs ne doivent pas surestimer les avantages fiscaux d’une SCI.
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) présentent de nombreux avantages sur le plan civil. Parmi les épargnants, beaucoup pensent qu’elle leur permettra d’alléger leurs impôts. Pourtant les avantages fiscaux ne sont pas aussi clairs. Lorsqu’ils existent, ils peuvent se payer cher sur le long terme.
La SCI: dissocier propriété et pouvoir de gestionUne SCI interpose une personne morale entre les propriétaires de parts et le ou les biens immobiliers détenus par la SCI. Elle permet de dissocier la propriété et le pouvoir de gestion. Elle constitue ainsi un outil idéal pour la détention d’un bien immobilier familial, surtout lorsque les associés sont nombreux.
Investir dans une SCI ne fait pas baisser l’impôt foncierUn épargnant qui investit dans une SCI dans le but de faire baisser son impôt risque d’être fortement déçu. Une SCI familiale, souvent imposée au régime de l’impôt sur le revenu, est fiscalement translucide. Elle n’est donc pas imposée. Mais ses associés, eux, le sont. Les bénéfices sont répartis entre les propriétaires, au prorata du nombre de parts qu’ils possèdent. Et ce, même les années où la SCI choisit de ne distribuer aucun revenu aux associés, et de mettre tous les bénéfices en réserve. Les propriétaires des parts sont donc imposables sur les revenus fonciers qui sont censés leur revenir.
Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est fiscalement plus souplePour se donner davantage de latitude, les associés peuvent décider que la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés. Concrètement, les bénéfices sont alors imposés comme pour n’importe quelle société. Lorsque le bénéfice est inférieur à 38 120 euros, l’impôt est assez léger : 15%. La tranche supérieure, qui comprend tous les bénéfices entre 38 120 et 500 000 euros, est de 26,5% et elle passera à 25 % en 2022.
Les années où les propriétaires des parts affichent un revenu important, ils peuvent décider de ne pas se distribuer de dividendes. Ainsi, ils n’alourdissent pas leur fiscalité sur le revenu. Ils choisissent de se rémunérer en tant qu’associés les années où leur activité professionnelle est moins florissante. Ils sont alors taxés, sur la part qu’ils reçoivent, à 30% : 12,8% d’impôt forfaitaire sur le revenu, et 17,2% de prélèvements sociaux. Sur option, ils peuvent soumettre leurs dividendes au barème classique, mais cette solution est avantageuse seulement pour ceux qui sont très faiblement imposés. Dans tous les cas, les prélèvements sociaux restent dus.
Le choix de soumettre une SCI à l’impôt sur les sociétés donne donc plus de souplesse dans la distribution des dividendes.
La revente d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut avoir de lourdes conséquences fiscalesPourtant, le choix de l’impôt sur les sociétés présente un inconvénient très fort, que beaucoup de créateurs de SCI sous-estiment. Lorsque la société revend le bien immobilier, elle risque de payer un lourd, très lourd impôt sur la plus-value encaissée. En effet, aucun abattement pour durée de détention n’existe pour les sociétés.
En outre, pour calculer le montant de la plus-value imposable, l’administration utilise une méthode de calcul spéciale. Comme la société amortit son immobilier, le total des amortissements du bien depuis le début de la détention est déduit du prix d’acquisition. Un immeuble payé 200 000 euros, et amorti à hauteur de 150 000 euros, est comptabilisé comme ayant coûté 50 000 euros. Si la valeur au jour de la revente s’élève à 300 000 euros, la plus-value imposable est donc de 250 000 euros. Ainsi, le montant sur lequel est calculé la plus-value peut être très élevé. La plus-value est ensuite ajoutée aux bénéfices de l’exercice en cours et est imposée comme telle.
La résidence principale en SCI prive les propriétaires de deux abattements fiscaux importantsCertains encore pensent aussi qu’ils peuvent voir leur impôt fondre en logeant leur résidence principale dans une SCI. Dans la mesure où ce bien immobilier ne leur rapporte pas de loyer, cela n’est, en réalité, pas le cas.
Par ailleurs, la SCI les prive de deux abattements fiscaux non négligeables. Les particuliers soumis à l’impôt sur la fortune immobilière peuvent minorer la valeur de leur résidence principale de 30% dans leur déclaration d’IFI. Et au décès, pour calculer l’actif successoral, on applique un abattement de 20% sur le montant de cette même résidence principale. Si le bien est détenu par une SCI, ces deux abattements disparaissent.
Méfiance, donc, pour ceux qui pensent avant tout aux avantages fiscaux des SCI. Ils pourraient bien être déçus.
L'essentiel à retenir En matière de fiscalité des SCI, les idées reçues sont légion. Si une Société Civile Immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu, elle oblige les associés à déclarer des revenus fonciers. Une SCI prive le propriétaire de deux abattements importants si c’est la résidence principale qui est logée dans la société. Si une SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, sa fiscalité peut être plus facilement pilotée au gré des bonnes et des mauvaises années. L’impôt sur la plus-value à la revente d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut être très élevé.
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