Dans un monde caractérisé par la volatilité des marchés et la chute des taux d'intérêt, les investisseurs peuvent trouver dans l’immobilier «core plus» les avantages de la diversification et un flux de revenus solide et durable.
Nous vivons une période difficile pour les investisseurs. Les tensions géopolitiques, les conflits sur les droits de douane et l’incertitude économique poussent la volatilité des marchés. Une telle époque rend les avantages de la diversification et un flux de revenus stable d’autant plus précieux. Selon nous, pour ces deux éléments, l’une des solutions les plus solides pourrait être l’immobilier «core plus» européen: investir dans des bâtiments existants situés sur des emplacements reconnus afin d'éviter le risque de développement et de s'exposer à un risque opérationnel minimal, tout en cherchant à maximiser les revenus et les performances grâce à une gestion active.
Tout d'abord, l’immobilier se distingue car il affiche l’une des corrélations les plus faibles avec les actions ou les obligations. Alors que les allocations de nombreux investisseurs s'orientent largement vers l’Amérique du Nord, se concentrer sur les marchés européens plutôt que sur ceux des États-Unis renforce encore plus les avantages de la diversification.
Il ne s'agit d'ailleurs pas seulement de diversification par région ou par classe d’actifs. L’immobilier européen est également une source de diversification à travers ses moteurs de performance: sa dynamique est quasiment à l'exact opposé de celle des États-Unis, puisque les forces qui freinent le marché américain soutiennent celui du Vieux continent.
Hausse des prix, hausse des loyersFondamentalement, les performances des investissements immobiliers dépendent de deux facteurs: le premier est le taux de capitalisationles taux de capitalisation reflètent le rendement que les investisseurs sont prêts à accepter pour leurs investissements immobiliers. Ils sont habituellement calculés à partir du revenu d’exploitation annuel net d’un bien divisé par sa valeur de marché., et le second est le revenu locatif.
Ces dernières années, les taux de capitalisation ont connu une évolution très, très solide en raison de la hausse des taux d’intérêt. C'est le principal frein subi par l’immobilier depuis la pandémie, et ce vent contraire commence à présent à tourner avec la baisse des taux, en particulier en Europe.
Comme, contrairement à d’autres grandes classes d’actifs qui semblent toujours chères, les prix sont inférieurs d’environ 20 à 40% aux niveaux affichés avant la pandémie, nous pensons qu'un point d’entrée attrayant pour les investisseurs immobiliers européens est apparu.
En Europe, les revenus locatifs semblent également stables ou évoluent dans la bonne direction (voir graphique), mais pas pour les raisons que les investisseurs pourraient penser. Normalement, dans une économie en berne, le nombre de locataires à la recherche du même espace diminue, et donc, la croissance des loyers n'est pas au rendez-vous. La réalité d’aujourd’hui est légèrement différente en raison du déséquilibre entre l’offre et la demande. L'élément majeur qui domine le paysage locatif, c’est le manque d'offre de haute qualité en Europe. À titre d’exemple, Pictet construit son nouveau siège social à Genève. Il nous a fallu plus de 10 ans pour obtenir l’autorisation de construire sur une parcelle inutilisée, alors qu’aux États-Unis, cela prend généralement six mois. En Europe, ces lois restrictives en matière d'urbanisme ont tellement limité l'offre que, même lorsque l’économie est en période de disette, nous observons une forte croissance des loyers. La situation est très différente aux États-Unis, où les terrains sont plus facilement disponibles, les maires souhaitant maximiser leurs recettes fiscales, ce qui, dans de nombreux cas, donne lieu à une offre abondante.
Par conséquent, dans un grand nombre de villes majeures aux États-Unis, les loyers ont baissé en raison d’une offre excédentaire de bâtiments, malgré une croissance économique relativement forte. Prenons l'exemple de Londres, pour montrer la différence en Europe. Ici, les loyers résidentiels ont augmenté de 11,5% l’année dernière, en dépit d'une croissance de l’économie britannique d’environ 1% seulement.
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Zsolt Kohalmi, Deputy CEO & Global Head of Real Estate
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