Le segment des foncières en zone euro a progressé de 12.8% en novembre, portant le rebond depuis le plus bas annuel du 25 Octobre dernier à +24.3%, soit le mouvement le plus fort observé depuis 2009.
Le début de repositionnement des gestions généralistes dans la perspective de 2024 et la clôture d'une partie des ventes à découvert sur le secteur ont leur part dans la brutalité de ce mouvement. Dans un contexte de ralentissement plus fort qu’escompté de l’inflation et de la croissance économique, l’anticipation par les marchés d’une baisse des taux directeurs des banques centrales de plus de 100 points de base l’année prochaine a allumé la mèche.
Nous estimons que ce rattrapage pourrait se poursuivre dans les semaines à venir alors que les valorisations demeurent modérées malgré le récent rebond : les foncières en zone euro embarquaient encore fin novembre un recul de 37% par rapport à fin 2021 et une décote sur ANR de 27% (source : Kempen).
En outre, la baisse récente des taux desserre un peu la bride des refinancements qui s’annonçaient problématiques il y a encore quelques semaines car devenus souvent plus cher que le rendement implicite des actifs (tel que mesuré par les cours de bourse).
A signaler, deux opérations récentes envoyant un signal particulièrement positif à nos yeux :
- Le succès de l’émission obligataire verte de 750M€ d’Unibail à 7 ans qui confirme après celle de Covivo la semaine précédente le retour et l’appétit des investisseurs obligataires pour la classe d’actif (500M€ initialement prévus par URW; carnet d’ordre >2.9Md€ ; marge abaissée à 145bps vs une indication initiale à 190bps) et
- L’acquisition pour 74M€ par Wereldhave d’un centre commercial en périphérie d’Amsterdam réalisée dans de bonnes conditions (l’opération sera relutive selon la société malgré l’émission de nouveaux titres réalisée pour la financer) ; signe d’un retour des foncières sur le chemin de la croissance (1ère grosse opération depuis 2015 pour Wereldhave).
Au-delà, nous attendons que les investisseurs, rassérénés par une meilleure visibilité sur leurs conditions de financement animent de nouveau un marché de l’investissement en immobilier direct encore anémique au troisième trimestre, ce qui, seul, permettra de démontrer le caractère excessif des décotes actuellement constatées des cours de bourse par rapport aux ANR des foncières.
* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures
Laurent Saint Aubin, Directeur de la Gestion Actions
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