L’UNPI, lors de la présentation de son dernier observatoire a mis en parallèle l’augmentation des taxes foncières sur la période avec la revalorisation des loyers, la première étant quatre fois supérieure à la seconde. Pour l’association de propriétaires, le changement, c’est maintenant.
Le ton de la présentation du 18e observatoire des taxes foncières sur les propriétés bâties de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), le 15 octobre, était solennel. Le message, clair : la pression fiscale qui s’accroît sur les propriétaires n’est plus tolérable. Taux moyen supérieur à 40 %
Entre 2013 et 2023, la taxe foncière a augmenté de 33 % en moyenne sur le territoire, soit une hausse 1,7 fois supérieure à l’inflation, et plus de quatre fois supérieure à l’évolution des loyers.
« Dans le même temps, les loyers n’ont augmenté que de 7,7 %, vitupère Sylvain Grataloup, président de l’UNPI.
Pour la première fois depuis que l’observatoire existe, le taux moyen de taxe foncière dépasse les 40 %. »L’équivalent de 2,4 loyers, puisque les taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative du bien censée représenter ses loyers sur l’année. Ce chiffre masque cependant des disparités importantes : aux deux opposées du spectre, on trouve Villeneuve-Minervois dans l’Aude, où les taux frôlent les 100 % (soit six mois de loyers), et Châtenay-en-France, dans la Val-d’Oise, où ils n’atteignent pas 9 %.
IPCH contesté
La taxe foncière a connu un coup d’accélérateur dans la période 2018-2023, notamment en raison de la revalorisation annuelle des valeurs locatives.
L’Indice des prix harmonisé à la consommation (IPCH), sur lequel la revalorisation est calquée, a en effet augmenté de 3,4 % en 2021, 7,1 % en 2022 et 3,9 % en 2023. L’UNPI conteste la méthode de calcul employée : « L’indice des prix à la consommation (IPC), que l’Insee utilise pour calculer l’inflation, augmente moins vite que l’IPCH, un indice européen », fait remarquer Frédéric Zumbiehl, juriste pour l’association. Pour 2023 par exemple, l’IPC est inférieur de presque deux points à l’IPCH.
Plusieurs communes ont accompagné ce mouvement : Paris affiche la plus forte hausse en cinq ans (+71,6 % en comprenant la hausse des valeurs locatives), suivie de Grenoble (42,5 %) et Strasbourg (31,7 %). Il faut cependant rappeler que la capitale avait historiquement les taux les moins élevés parmi les grandes villes. Même après cette remontada, elle ne se classe en 2023 (avec un taux à 21 %) son taux ne se classe qu’en 49e position des 50 villes les plus peuplées de France.
Recours administratif
Face à la flambée des taux communaux, certains propriétaires se rebellent. L’association départementale UNPI 38 a contesté devant le tribunal administratif de Grenoble la hausse massive votée par la ville en 2019, qui estimait que les éléments de conforts courants n’étaient pas pris en compte dans le calcul des valeurs locatives.
La juridiction leur a donné gain de cause par un jugement du 29 décembre 2023, ordonnant à la collectivité de recalculer la taxe foncière en excluant l’augmentation de valeurs locatives. Tort de l’administration, ne pas avoir adressé de notification préalable aux propriétaires concernés pour leur permettre de contester cette nouvelle évaluation.
Demande de refonte
En parallèle de ses actions en justice, l’UNPI demande une réforme globale de la fiscalité locale. Elle passerait notamment par le remplacement de la taxe foncière par une « taxe usager », payée par tous et modulable en fonction de certains critères.
« Des abattements seraient imputables sur un montant de base forfaitaire suivant certains critères, comme les revenus, le fait d’être locataire ou propriétaire, ou la contribution sociale, basée sur la rénovation énergétique des logements par exemple », développe Sylvain Grataloup.
Autre proposition, assoir la revalorisation des valeurs locatives sur l’indice de référence des loyers (IRl), plutôt que sur l’IPCH. Également, accorder un dégrèvement de taxe foncière dans les zones à loyer encadré, ou pour les propriétaires qui réalisent des travaux de rénovation énergétique.
A court terme, l’UNPI demande à ce que les propriétaires bailleurs puissent récupérer une partie de la taxe foncière auprès des locataires, à l’instar de ce qui se pratique dans les baux commerciaux. La minorité présidentielle aurait montré une oreille attentive, mais être écouté ne veut pas dire être entendu.
