Avec 41% des volumes d'investissement en immobilier d'entreprise en France en 2024, la classe d'actifs Logistique et Activité devance les bureaux pour la première fois. Le volume de transactions a atteint 5,1 milliards d'euros, en progression de 68% par rapport à 2023.
Les volumes investis ont continuellement progressé, trimestre après trimestre. Ils ont représenté 2 milliards d'euros au quatrième trimestre 2024 et, sur l'année, 5,1 milliards d'euros. Ils se rapprochent de la moyenne quinquennale, avec un retour concomitant des transactions de grand volume. Deux opérations d'un montant supérieur à 200 millions d'euros ont ainsi été réalisées au cours de l'année écoulée, contre aucune en 2023, et la part des transactions d'un montant égal ou supérieur à 100 millions d'euros a atteint 43%, contre 28% auparavant.
L'amélioration de la confiance des investisseurs se reflète également dans les réponses des répondants français de l'enquête CBRE. Ils sont 71% à vouloir augmenter leur allocation en logistique. Cette classe d'actifs est celle qui connaît la dynamique la plus favorable, devant l'hôtellerie (67% de réponses favorables).
Même si les stratégies d'investissement value add et Core+ restent privilégiées par les investisseurs européens, ces derniers mois ont été marqués par un retour de l'argent Core sur la classe d'actifs. Les actifs Core sont les biens combinant une excellente localisation, une construction récente, et un locataire de qualité. Les institutionnels en recherche de détention long terme se positionnent à nouveau en nombre sur ces actifs, dont le rendement a franchi à la baisse la barre des 5% pour atteindre dans les prochains mois un taux prime autour de 4,75%.
Plus généralement, les investisseurs suivent avec intérêt les perspectives de baisse de l'inflation et l'évolution des taux d'intérêt qui, après une baisse au Q4 2024, ont marqué une hausse depuis le début de l'année.
CHIFFRE CLÉ : 5,1 Mds : C'est le volume, en euros, des transactions immobilier et logistique en 2024, selon CBRE Research. Il a progressé de 68% par rapport à 2023. Ce retour des liquidités a été favorisé par des fondamentaux locatifs rassurant les investisseurs, et un repricing plus rapide que sur d'autres classes d'actifs.
Classes d'actifs privilégiées en 2024 et 2025 par les répondants français
Source: European lnvestor Intentions Survey, Janvier 2025
Même si le contexte macro-économique et géopolitique global demeure très volatil, la possibilité de nouveaux chocs exogènes liés à des changements dans la conduite de la politique américaine ne pouvant être exclue, la tendance de fond en zone euro reste à la poursuite de la désinflation. En France, la progression de l'indice des prix à la consommation est revenue à 2%, et est attendue à 1,4% en 2025.
Concernant les taux directeurs, la baisse des taux devrait se poursuivre au moins jusqu'en juin, et le taux de refinancement de la BCE s'établir à 2,15%, soit une diminution de 235 points de base par rapport au pic de juillet 2023.
Une reprise modérée du marché des utilisateurs prévue pour 2025 ?Le marché locatif reste pour sa part en attente d'une nouvelle dynamique. L'année 2024 a été marquée par un repli sensible de la demande placée (-24%), à 3,1 millions de m2• Avec 11 deals de plus de 50 000 m2 conclus en 2024, en hausse de 59%, le marché XXL a affiché une bonne résistance. Mais la conjoncture politique nationale et l'essoufflement de la croissance pèsent sur la capacité des entreprises à se projeter et a pénalisé la demande en entrepôts logistiques. Les études anticipent une légère reprise du marché des utilisateurs en 2025, mais sur des niveaux en-deçà des moyennes historiques.
La part« hors-dorsale » s'établit désormais à 47% de la demande placée (versus une moyenne historique de 20%). Les marchés de la dorsale (l'axe Lille-ParisLyon-Marseille) continuent à souffrir d'une pénurie d'offres disponibles, même si le ralentissement de l'activité a atténué le phénomène. Le Centre-Val-deLoire a ravi aux Hauts-de-France le titre de première région logistique, avec plus de 600 000 m2 échangés et 20% du volume global, selon l'étude JLL France Logistique T4. A l'inverse, le recul est très net en Île-de-France (-57%).
L'offre disponible s'établit à 3,9 millions de m2, en augmentation de 61% sur un an. La remontée du taux de vacance national atteint désormais 5,4%. Ce mouvement a des effets contrastés : il créé des opportunités dans les régions en forte tension, comme Rhône-Alpes ou PACA. En Île-de-France et dans les Hauts-de-France, où le taux de vacance s'élève respectivement à 6,3% et 10,1%, cette remontée joue sur le rapport de force entre bailleurs et preneurs et contribue à une stabilisation des valeurs locatives.
2 questions à Yvan Gril, Directeur Investissement et Asset ManagementQuels enseignements retenez-vous de l'étude CBRE European lnvestor Intentions Survey ? L'année 2025 sera-t-elle l'année de la reprise ?
Le premier enseignement c'est le retour de l'optimisme sur le marché de l'investissement, sentiment qui est toutefois à nuancer depuis les élections américaines et les derniers événements géopolitiques. En Europe, 70% des répondants anticipent une reprise de l'investissement d'ici à fin 2025. On observe la même tendance en France, mais l'horizon est légèrement décalé, puisque 45% des répondants s'attendent à une reprise d'ici la fin de l'année, et 36% tablent plutôt sur le premier semestre 2026. 92% des répondants européens ont l'intention d'augmenter ou de maintenir leur activité d'achat. Cette proportion est légèrement inférieure chez les investisseurs français - 83% - mais elle reste très significative. Enfin, 79% des investisseurs européens et 65% des investisseurs français prévoient des niveaux d'activité de vente égaux ou supérieurs à ceux de l'année précédente.
Qu'en est-il s'agissant des allocations entre les différentes classes d'actifs au niveau français ?
Les répondants disent vouloir allouer davantage de capital à l'ensemble des classes d'actifs, mais la dynamique la plus positive concerne la classe d'actifs Logistique et Activité. Comme l'an dernier, elle arrive en tête des classes d'actifs privilégiées par les investisseurs professionnels en France, à hauteur de 71%, devant l'hôtellerie (67%). Par ailleurs, l'étude montre que l'ESG reste un critère-clé, privilégié par 92% des répondants européens. La durabilité et l'amélioration de la performance énergétique des bâtiments, outre la nécessité de se conformer aux règlementations, sont vues comme un moyen de conjuguer résilience et création de valeur.
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