Soutenu sur le plan capitalistique par BlackFin Capital Partners, le groupe Bacalan s’est imposé sur le marché l’immobilier patrimonial avec ses trois filiales : CIR, Urban Premium et Agarim. Récemment, ces structures ont élargi leurs offres afin de proposer une réponse adaptée aux différents besoins et objectifs des clients privés. Entretien avec Stéphane Dalliet, son président et associé depuis un an.
Stéphane Dalliet, président-directeur général et associé du groupe Bacalan.
Investissement Conseils : Pourriez-vous nous présenter le groupe Bacalan ?
Stéphane Dalliet : Le groupe Bacalan est un créateur de valeur dans l’immobilier haut de gamme. Nous concevons, structurons, distribuons et gérons des produits immobiliers physiques et papier. Si nous proposons également des biens en accession libre, notre offre est fondée sur notre expertise dans l’optimisation fiscale, puisque nous nous appuyons sur différents leviers fiscaux : le démembrement de propriété, la loi Malraux, le dispositif des monuments historiques, le déficit foncier et le Denormandie.
Le groupe Bacalan repose sur trois structures distinctes :
- CIR, qui existe depuis près de quarante ans pour la rénovation et la restauration de produits patrimoniaux (Malraux, Denormandie, monuments historiques et déficit foncier). Depuis sa création, plus de dix-huit mille logements ont été livrés ;
- Agarim pour l’investissement en nue-propriété, que nous avons intégré en 2019 ;
- et Urban Premium, société de gestion créée en 2010 pour la conception de SCPI résidentielles à levier fiscal, mais aussi une SCPI de rendement, Urban Cœur Commerce, sur le commerce de centre-ville. Urban Premium gère désormais 780 millions d’euros d’actifs, à 70 % du résidentiel.
Le lien entre ces filiales est caractérisé par la qualité des biens dont l’emplacement se situe dans le cœur des villes. Nous œuvrons dans toute la France dans des villes dotées d’au moins vingt mille habitants.
Avec ces trois structures, nous sommes en capacité de répondre, via l’immobilier, aux différentes problématiques et préférences des clients patrimoniaux. Cela va de la construction à la transmission d’un patrimoine via l’immobilier direct, en passant par l’investissement plus financier via des SCPI, et dans tous les cas avec un effet de levier fiscal.
Le groupe compte cent-quarante collaborateurs basés àBordeaux, le siège historique de CIR, et à Paris. Depuis deux ans, nous sommes soutenus par BlackFin Capital Partners, notre actionnaire majoritaire, qui a pris la suite de Bridgepoint Development Capital. Nous disposons ainsi des moyens financiers pour poursuivre notre croissance, et nous pouvons compter sur un partenaire qui connaît bien notre univers car, par ailleurs, actionnaire de Cafpi, Aestiam et Consultim.
Quels sont vos récents développements ?
Le groupe s’est notamment positionné sur le Denormandie. Via CIR, nous proposons une offre répondant à ce dispositif, le Denormandie patrimonial. Parallèlement, Urban Premium a récemment lancé la SCPI Urban DNO.
Urban Premium a également conçu un nouveau véhicule d’investissement avec la création d’un fonds sur la thématique conjointe de la colocation et de la rénovation de logements, le FPS Coloc Sélection, en partenariat avec Finzzle groupe. Il s’agit d’un fonds Evergreen accessible via l’assurance-vie et le plan d’épargne-retraite. Finzzle, avec sa filiale Colosséum Invest, apporte une expertise opérationnelle précieuse dans la rénovation et la gestion des logements en colocation. Dans le haut-de-gamme, nous proposons également un service de sourcing d’immeuble pour de l’accession libre.
Chez CIR, nous avons lancé notre premier club deal sur un immeuble basé en plein centre-ville de Strasbourg, l’Hôtel d’Esther, éligible au Malraux (70 % de quote-part de travaux). Il s’agit de réunir quelques clients (à partir de 100 000 euros), avec une collecte cible de 2 millions d’euros et sur une durée de quinze ans. Les travaux transformeront le lieu en logements haut de gamme et conçus sur le modèle de l’habitat partagé. Plusieurs autres clubs deals seront prochainement lancés.
De son côté, Agarim a élargi son champ d’action en diversifiant son offre dans l’ancien. Depuis deux ans, nous proposons des biens en usufruit locatif libre, alors que, jusqu’ici, l’offre reposait uniquement sur de l’usufruit locatif social ou intermédiaire et des biens neufs. Ici, Agarim propose des logements anciens situés dans des lieux prestigieux, en particulier dans le centre de Paris, comme récemment avenue de Wagram et avenue de Lisbonne. Le démembrement a une durée réduite à dix ans, avec un usufruit détenu par un fonds d’investissement.
Quel regard posez-vous sur votre marché ?
Nous ne nous comparons pas au marché du neuf, dont le point bas risque de durer encore un petit moment… Beaucoup s’essaient à la rénovation, mais cela demande une forte expertise.
Notre marché de l’investissement dans l’ancien ne se porte pas si mal, et nous bénéficions du marché de report de la fin du Pinel. Les investisseurs particuliers ont toujours aimé la pierre et continuent de l’aimer. Par ailleurs, les tensions sur le marché locatif restent fortes, voire extrêmes dans certaines villes.
Le sourcing des produits, que nous réalisons en interne dans chacune de nos structures, reste primordial. Il existe encore de beaux produits en Malraux et en monuments historiques, car nous avons la chance, en France, de disposer d’un patrimoine assez exceptionnel.
Bacalan repose sur les vertus de la rénovation et la revitalisation des centres-villes. Notre offre est donc très ESG et correspond parfaitement aux attentes de nos clients.
Quels produits commercialisez-vous actuellement ?
Chez Agarim, nous proposons, dans le neuf, des lots par exemple à Lège-Cap-Ferret (décote de 36 % et seize ans de démembrement, à partir de 4 432 euros le mètre carré), ainsi qu’une résidence étudiante à Montpellier (cinquante-quatre studios accessibles en nue-propriété à partir de 88 000 euros) par exemple. Dans l’ancien, sur dix années de démembrement, nous commercialisons une dizaine de lots à Levallois-Perret (décote de 24 %, soit à partir de 8 494 euros le mètre carré) et une quinzaine à Ivry-sur-Seine, tout proche du XIIIe arrondissement de Paris (décote de 24 %, soit à partir de 5 591 euros le mètre carré).
Groupe CIR dispose d’un catalogue de deux-cent-cinquante lots, par exemple à Saint-Omer, en Denormandie (résidence Le 1845), avec trente-sept lots accessibles à partir de 133 000 euros, à Clermont-Ferrand en monuments historiques (La Maison du Bon Pasteur) avec cinquante-sept appartements à partir de 231 500 euros, ou encore à Bayonne en Malraux (32, rue Port-Neuf) avec huit lots accessibles à partir de 399 000 euros.
Enfin, chez Urban Premium, outre le FPS Coloc Sélection, Urban DNO et Urban Cœur Commerce, nous disposons également d’une SCPI de déficit foncier, Urban Pierre n° 6.
Quels services mettez-vous à disposition de vos partenaires ?
Notre distribution repose, à la fois, sur les cabinets de conseil en gestion de patrimoine, mais aussi sur des établissements bancaires et d’assurance. Chaque entité dispose de sa propre force commerciale, et nous proposons à nos partenaires des outils digitaux, comme un outil de sélection du bien idéal en fonction de différents critères (levier fiscal, revenus du client, situation géographique, etc.) par exemple.
Par ailleurs, nous avons récemment lancé notre propre offre de gestion locative, Bacalan Solutions et Services, afin de proposer une offre complète à nos clients.
